? Panie mecenasie, blisko trzy lata temu kupiłem mieszkanie od dewelopera. W umowie wszyscy mieliśmy zapis, że na te trzy lata zarząd nieruchomością wspólną powierzamy właśnie deweloperowi. Problem w tym, że wszyscy mieszkańcy już się wprowadzili do mieszkań, teoretycznie mamy wspólnotę, chcielibyśmy teraz ?przejąć władzę? i powierzyć administrowanie nieruchomością jakiejś zewnętrznej firmie. Od czego zacząć i co robić? ? Arek.
Faktycznie, dość powszechną praktyką w toku wyodrębniania się lokali jest umowne powierzenie zarządu nieruchomością wspólną deweloperowi w aktach notarialnych. Mimo wielu minusów, jest to jednak dosyć wygodne rozwiązanie. Mówi się wówczas, że jest to tzw. ?zarząd deweloperski?, poprzedzający powierzenie zarządu profesjonalnemu zarządcy nieruchomościami. Trzeba pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa tworzy się sama, z mocy ustawy z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu przez dewelopera. Po wyodrębnieniu się powyżej siedmiu lokali w grę wchodzą już przepisy o własności lokali, a więc i konieczność wyłonienia zarządu wspólnoty.
Zanim skończy się ów zarząd deweloperski dobrze jest, aby wszyscy właściciele lokali spotkali się, podyskutowali i wybrali zarząd. Jeśli osiedle liczy pięć bloków warto, aby na jeden blok przypadał jeden członek zarządu. Oczywiście najlepszym rozwiązaniem jest dokonanie podziału nieruchomości, aby każdy blok stanowił odrębną wspólnotę, jednak nie zawsze jest to możliwe.
Dla ?przejęcia władzy? od dewelopera należy podjąć uchwałę o wyborze zarządu wspólnoty. Zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, a więc zawiera umowy, dokonuje czynności prawnych. Należy też wystąpić o nadanie numerów NIP, REGON i zawrzeć umowę z bankiem na prowadzenie rachunku bankowego dla wspólnoty.
Zarząd musi sporządzić protokół przejęcia nieruchomości od dewelopera. Powinien on zawierać postanowienia dotyczące:
? nieruchomości (powierzchnię, mapę nieruchomości, numer księgi wieczystej macierzystej, powierzchnię użytkową części wspólnych, listę urządzeń, etc);
? dokumenty prawne i eksploatacyjne dotyczące nieruchomości (np. orzeczenia sądowe dotyczące nieruchomości, umowy ubezpieczenia, serwisowe, gwarancje, umowy z dostawcami mediów);
? dokumentację techniczną budynku (budowlaną, powykonawczą i Książkę Obiektu Budowlanego);
? dokumenty finansowo ? księgowe (np. dotyczące konta bankowego, plany finansowe, faktury, rachunki, zestawienia zaliczkowe, salda właścicieli,
? klucze do pomieszczeń w ramach części wspólnej nieruchomości;
? stany liczników na dzień przekazania;
? listę właścicieli lokali.
Następnie powinno się doprowadzić do ?przepisania? mediów na wspólnotę, uchwalenia regulaminu korzystania z części wspólnych nieruchomości, powołać do życia fundusz remontowy, a nade wszystko ustalić sposób zarządu nieruchomością wspólną i powierzyć administrowanie zarządowi lub firmie zewnętrznej, przy czym uchwała ta powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza, a następnie zgłoszona do działu III księgi wieczystej nieruchomości.
Niestety nie da się zmusić dewelopera do podpisania protokołu przejęcia nieruchomości, co potwierdził niedawno Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10.02.2012 r., sygn. akt I ACa 745/11). Natomiast istnieją procedury prawne żądania wydania od dewelopera dokumentacji, kluczy i rzeczy niezbędnych do władania nieruchomością.
Na zakończenie wskażę, iż każdy lokator ma prawo żądać od dewelopera (jak i zarządu wspólnoty) przedstawienia wglądu w dokumentację nieruchomości (co warto wykorzystywać w celach związanych z dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi za wady budynku).
Mariusz Astasiewicz
radca prawny