Często zdarza się, np. wskutek czynionych podziałów nieruchomości, że dana działka zostaje pozbawiona dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Ale także wtedy, gdy dostęp co prawda jest, lecz nieodpowiedni. Są może nawet ustanowić służebność, gdy nieruchomość ma już zapewniony inny dojazd, tylko wyjątkowo. Tak orzekł Sąd Najwyższy postanowieniem z 24 listopada 2005 r. (IV CK 235/05). Tego rodzaju sytuacje rodzą konflikty międzysąsiedzkie, lecz są sposoby, aby to prawnie uregulować.
Rozwiązaniem jest właśnie ustanowienie służebności drogi koniecznej, tj. takim wytyczeniem drogi na działce sąsiada (lub działkach sąsiadów), aby uzyskać należyty dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość, która uzyska dostęp jest nieruchomością władnącą, zaś nieruchomości obciążone drogą, to nieruchomości obciążone.
Właściciel takiej nieruchomości może domagać się ustanowienia za wynagrodzeniem drogi koniecznej. Najlepiej jeśli w tym względzie właścicielom nieruchomości, przez które taka droga ma przebiegać, uda się osiągnąć porozumienie. Niestety często kończy się to wytoczeniem sprawy do sądu. Dla sądu decydujące znaczenie mają okoliczności konkretnego przypadku. Zanim zatem wystąpimy do sądu z takim żądaniem przeanalizujmy naszą sytuację i oceńmy sami, jak duże mamy szanse na wygraną. Skierowanie sprawy do sądu wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty, innych kosztów (np. biegłego, wizji lokalnej). Często też dochodzą koszty prowadzenia sprawy profesjonalnego pełnomocnika procesowego (adwokata lub radcę prawnego). Mogą też wyniknąć dodatkowe koszty niezbędne do urządzenia i przebiegu drogi koniecznej, które opłaca właściciel nieruchomości władnącej (zainteresowany). Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Drogę konieczną możemy ustanowić ugodowo z sąsiadami. W tym celu konieczne będzie sporządzenie aktu notarialnego, w którym właściciele nieruchomości, w zamian za ustanowienie drogi otrzymają wynagrodzenie, lub okresowe świadczenia. Powinniśmy liczyć się z kosztami: aktu notarialnego i np. utwardzenia i wytyczenia drogi (np. koszt geodety).
W przypadku braku zgody sąsiadów, wniosek o ustanowienie drogi koniecznej kierujemy do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Wniosek podlega opłacie sądowej w wysokości 200 zł. Zainteresowany jest wnioskodawcą i musi jako uczestników wskazać sąsiadów, przez których działki ma przebiegać droga. Do wniosku należy dołączyć wypis z ewidencji gruntów, odpis z księgi wieczystej (lub akt notarialny, wyrok sądu, z których wynika nasza własność), plan wytyczenia drogi sporządzony na fragmencie mapy sytuacyjnej przez geodetę (oby jak najmniej uciążliwy dla działek obciążanych służebnością). W uzasadnieniu z kolei wyjaśniamy sytuację na naszej działce i to, że próbowaliśmy dojść do porozumienia, przedstawiamy propozycję finansową i możemy żądać przeprowadzenia oględzin działki przez sąd. Kwestia wynagrodzenia może być też w postępowaniu badana przez biegłego sądowego.
Jeśli uzyskamy już prawomocne postanowienie Sądu o ustanowieniu drogi koniecznej, możemy złożyć wniosek do ksiąg wieczystych o wpisanie tej służebności do naszej księgi wieczystej, za opłatą sądową 200 zł.
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega między innymi ustanowienie odpłatnej służebności. Obowiązek podatkowy ciąży na uprawnionym do drogi koniecznej. Podstawę opodatkowania stanowi wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione. Stawka podatku wynosi 1 procent. Z kolei w przypadku ustanowienia nieodpłatnej służebności, właściciel nieruchomości władnącej musi liczyć się z zapłatą podatku od spadku i darowizn.
Mariusz Astasiewicz: Służebność drogi koniecznej ? jak i kiedy możemy żądać jej ustanowienia?
