Arcyciekawa sprawa. Państwo Nowak zawarli z deweloperem umowę deweloperską, uiścili cenę, deweloper zobowiązał się wybudować lokal, wyodrębnić go i przenieść własność na nabywców. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper wydał Nowakom klucze, spisano protokół odbioru, od tej daty biegną terminy rękojmi, choć do aktu notarialnego wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności kilka miesięcy. Nowakowie wykończyli mieszkanie, zamieszkali. W sensie prawnym ów lokal nie istnieje, cały budynek i grunt jest własnością dewelopera. Jaki status i jakie prawa mają nabywcy lokalu, którym wydano lokal? Odpowiedź nie jest łatwa.
Zdarzyło się, że w tym przypadku w kotłowni na górze pękła rura i zalała mieszkania: ściany, posadzka, napęczniały panele, listwy, tragedia. Kto odpowiada? Niestety przy szkodach zalaniowych odpowiedzialność ponosi ten, kto zawinił, orzekł Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów (III CZP 63/12). Wezwano dewelopera, administratora, spisano protokół szkody, zrobiono zdjęcia. Szczęśliwie winny ?okazał się? jeden z podwykonawców wskazany przez? dewelopera. Uznał on szkodę, wypłacono część odszkodowania z jego polisy. Ale Nowakowie z małym dzieckiem musieli tam mieszkać, zerwano panele, odsączano wodę, przez dwa tygodnie pracowały głośne osuszacze, temperatura (lipiec) dochodziła do 40 stopni. Spali na gołej posadzce na pościeli i kocach. Skutkiem tych traumatycznych chwil jest bezsenność Nowaków, stany lękowe dziecka, obniżenie nastroju, zachwiano poczuciem bezpieczeństwa. Deweloper umywa ręce, a Nowakowie czują się pokrzywdzeni.
Są trzy możliwości zdefiniowania statusu nabywców przed aktem notarialnym: jako posiadacze tzw. zależni (tak jakby na podstawie umowy użyczenia), posiadacze samoistni (tak jakby byli już właścicielami), albo dzierżący (posiadający jak za kogo innego).
I choć Nowakowie nie są najemcami, a zawarli umowę deweloperską, deweloper w przypadku takiej szkody powinien był zapewnić lokal zamienny. Znajduje tu bowiem zastosowanie ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001 r., która zawiera bardzo szeroką definicję lokatora. Zgodnie z art. 10 tej ustawy w razie awarii lokator musi przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego. Ustawa stanowi, że taki lokal musi znajdować się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
Skoro deweloper nie dostarczył Nowakom lokalu zamiennego może odpowiadać za naruszenie dóbr osobistych Nowaków w postaci godności, nietykalności mieszkania, prawa do spokojnego korzystania, poczucia bezpieczeństwa zeń wynikającego oraz prawa do określonego sposobu korzystania z mieszkania. Nowakowie mogliby żądać zadośćuczynienia za doznaną krzywdę.
