Często zdarza się, że w wyniku, np. spadkobrania otrzymujemy po bliskich rzeczy (w tym nieruchomości) na współwłasność. Wówczas zarządzanie takim wspólnym dobrem może nastręczyć licznych problemów, co staje się zarzewiem kłótni między rodziną.
Między małżonkami pozostającymi w ustroju wspólności majątkowej istnieje szczególna współwłasność, tzw. łączna. Ta najczęściej występująca, to zaś współwłasność w częściach ułamkowych. Każdy ze współwłaścicieli jest właścicielem takiej rzeczy, a ze stosunku własności wynikają nie tylko prawa, lecz także obowiązki, m.in. utrzymywania rzeczy wspólnej. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Nierzadko pojawia się wątpliwość, czy poszczególny współwłaściciel może dowolnie podejmować decyzję za pozostałych. Funkcjonuje tu podział na czynności zwykłego zarządu rzeczą i czynności przekraczające taki zarząd. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Natomiast do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Trzeba pamiętać, że każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Może się zdarzyć, że jeden ze współwłaścicieli podejmuje czynności godzące we wspólny interes, wówczas nie obędzie się bez sądu i jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
A co jak nie ma zgody? Sąd ustanawia wówczas zarządcę. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
A co, gdy wspólna rzecz osiąga dochody, np. z dzierżawy wspólnej ziemi? Oczywistym jest, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów oraz w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Chodzi, np. o rachunki za media, podatki, wszelkie opłaty, ale także koszty utrzymania rzeczy (np. potrzebny remont, czy serwis auta).
Bywa, że są współwłaściciele, którzy faktycznie sprawują zarząd wspólnym dobrem, wtedy każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Co istotne, współwłaściciel sprawujący zarząd może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Oznacza to, że każdy współwłaściciel może załatwiać sprawy urzędowe, sądowe, faktyczne, które prowadzą do utrzymania wspólnej rzeczy, np. pobierać, czy dochodzić czynszu najmu z wynajętego lokalu, czy wydzierżawionej ziemi.
W przyszłym tygodniu opiszę w jaki sposób można znieść współwłasność rzeczy, która to niestety często nastręcza współwłaścicielom kłopotów.
radca prawny
Mariusz Astasiewicz
?Kancelaria Radcy Prawnego
ul. Wojska Polskiego 1 lok. 1.05
05-091 Ząbki
tel. 694 315 734