Często docierają do mnie pytania członków wspólnot mieszkaniowych, jak to jest z długami ?czynszowymi? i odcinaniem dłużnikom mediów przez wspólnotę. Intencja jest oczywista i polega na wywarciu nacisku, czy wręcz szantażu względem dłużnika zalegającego z opłatami na koszty utrzymania części wspólnej.
Z całą stanowczością jednak należy podkreślić, że uchwała podjęta przez wspólnotę, zmierzająca do odcięcia wody, prądu, czy innych mediów, będzie bezprawna.
Podobną sprawę rozpoznawał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w sprawie I ACa 278/11. Dotyczyła Wspólnoty Mieszkaniowej ?Dz.? administrowanej przez Spółdzielnię Eksploatacyjno – Mieszkaniową Kombinat w G. Powodowie zaprzestali uiszczania opłat za wodę, a od 2006 r. nie ponosili żadnych opłat związanych z korzystaniem z mieszkania, dlatego też w konsekwencji wszczęta została egzekucja. Uchwałą właścicieli lokali postanowiono o zamontowaniu ?inteligentnego, sterowanego elektronicznie zaworu? na rurze zasilającej w wodę lokal dłużników. Upoważniono administratora Wspólnoty do udostępnienia powodom miesięcznych kodów sterujących po uprzedniej wpłacie zaległości i bieżących opłat za lokal. Administrator został zobowiązany do poinformowania powodów o montażu zaworu i terminie jego uruchomienia z 20 – dniowym wyprzedzeniem. Uchwała ta została zaskarżona przez powodów, którzy zarzucili jej niezgodność z prawem.
Warto przypomnieć, iż zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Co ciekawe Sąd Okręgowy we Wrocławiu uznał, iż zaskarżona uchwała nie jest bezprawna, jednakże Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 14.04.2011 r. zmienił wyrok i uchylił problematyczną uchwałę. Sąd odwoławczy argumentował wyrok tym, iż ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków nie przewiduje możliwości odcięcia dostawy wody przez inne podmioty niż przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne, w tym właściciela czy zarządcę budynku wielolokalowego, gdy użytkowaniu lokalu mieszkalnego zalega z płatnościami. Sąd wskazał, że przepisy ustawy przewidują, iż możliwość ograniczenia korzystania z wody pitnej w ściśle określonych wypadkach i określonemu podmiotowi (tu: przedsiębiorstwo wodno – kanalizacyjne) i tylko ten podmiot może odciąć dostawę wody. Jest to uprawnienie reglamentacyjne, a nie wolnościowe.
radca prawny
Mariusz Astasiewicz
?
Kancelaria Radcy Prawnego
ul. Powstańców 47 lok. 16,
05-091 Ząbki
tel. 694 315 734