W miniony poniedziałek (25 maja 2020r.) Rada Miasta Kobyłka przyjęła dokument kończący kontrolę Komisji Rewizyjnej dotyczących działań miasta w temacie inwestycji Kobyłka Dom realizowanej w formule PPP. Dokument, choć uzyskał akceptację większości radnych, spotkał się z krytyką ze strony części z nich. Wojciech Reut, przewodniczący Komisji Rewizyjnej Rady wykluczył się z obrad a radna Hanna Łach zaprezentowała zdanie odrębne.
Kobyłka Dom ? inwestycja realizowana w Kobyłce przez ekipę poprzedniego burmistrza Roberta Roguskiego od dawna wzbudza wiele emocji wśród lokalnych aktywistów. Wiele wątków z okresu ostatniej kampanii wyborczej toczyło się również wokół tej inwestycji. Nic więc dziwnego, że Komisja Rewizyjna nowo powołanej rady obecnej kadencji wzięła tą inwestycje od lupę.
– Przyjęcie przez Radę Miasta Kobyłka tego wystąpienia kończy w Kobyłce pewną epokę. Rozpoczęty w 2018 r. spór co do zasadności tej inwestycji, wykorzystany następnie na potrzeby kampanii wyborczej, odchodzi w przeszłość ? opowiada Konrad Kostrzewa, radny trzecią kadencję.
I tak kontrola Komisji Rewizyjnej dotycząca inwestycji Kobyłka Dom rozpoczęła się 11 lutego 2019r. a zakończyła się 16 maja 2019 r. Jednak sam dokument liczący 23 strony o nazwie ?Protokół Komisji Rewizyjnej z kompleksowej kontroli Spółki Kobyłka Dom sporządzony został 10 marca 2020 r. a pod obrady trafił on dopiero w miniony poniedziałek, 25 maja 2020. Ponieważ przewodniczący komisji, radny, Wojciech Reut (wiceburmistrz w poprzedniej kadencji) wykluczył się z prac w Komisji, jej przewodniczenie przyjął na siebie wiceprzewodniczący Bartłomiej Jabłoński.
Czytając przedłożony protokół nie umiałam znaleźć wniosków i zaleceń pokontrolnych. Zwróciłam się wiec z prośbą o komentarz do radnych.
– Uchwała podnosi kilka wątpliwości nie formułując jednak żadnych zaleceń do realizacji przez Burmistrza Miasta Kobyłka. Jest to nietypowe ponieważ gdy takich zaleceń nie ma kontrola kończy się zazwyczaj na protokole ? uważa radny Kostrzewa.
Jego zdaniem ostatnie dwa lata sporów na temat inwestycji przy ul. Leśnej są czasem w jakiejś mierze zmarnowanym. – Spory przyczyniły się do opóźnienia w przekazaniu lokalu na potrzeby biblioteki, rozbudziły nieufność i jeszcze przez długi czas będą utrudniać realizację bardziej skomplikowanych inwestycji. Żywa będzie obawa o to, że trudny do wyjaśnienia mechanizm zostanie wykorzystany do wzniecenia kolejnych sporów. Cieszę się, że ta kontrola się zakończyła nawet jeśli nie zgadzam się z jej wynikiem. Dogasa właśnie jedno z zarzewi sporów, które nie pozwalają naszej Kobyłce odważnie iść do przodu. Trudno powiedzieć ile jeszcze takich ognisk musimy ugasić by Kobyłka ruszyła z kopyta? Przed nami sporo pracy ale jak widać w ostatecznym rozrachunku warto ją podejmować bo trudności mijają a efekty pozostają. Cieszę się, że po półtora roku opóźnień i po przyznaniu przez zdecydowaną większość radnych dodatkowych środków w budżecie na wykończenie budynku biblioteki, Pani Burmistrz zdecydowała się rozpisać przetarg na te prace. Ich zakończenie planowane jest w październiku 2020 r. ? skomentował podjęcie uchwały przyjmującej protokół Komisji Rewizyjnej.
Co na to autorzy protokołu?
Bartłomiej Jabłoński, wiceprzewodniczący Komisji Rewizyjnej: – Komisja rewizyjna w swoich wnioskach pokontrolnych wskazała między innymi na niską wartość (311,31 zł/m2) za jaką została wniesiona aportem do Spółki nieruchomość na której powstała inwestycja. Wartość ta została oparta o sporządzony na potrzeby tego zadania operat szacunkowy. W ocenie Komisji należało sporządzić jeszcze jeden niezależny operat szacunkowy i wówczas zastanowić się nad opłacalnością pozbywania się nieruchomości w centrum Miasta za mało atrakcyjną cenę. W roku ubiegłym Miasto sprzedało działkę w mniej atrakcyjnym miejscu, z dopuszczeniem zabudowy wielokondygnacyjnej za cenę 881,44 zł/m2, co wskazywało, iż również cena tej działki mogła w krótkim okresie czasu znacznie wzrosnąć.
Kolejną kwestią poruszaną w protokole pokontrolnym był wybór partnera publicznego do realizacji tej inwestycji. W początkowym postępowaniu wybrane zostało konsorcjum firm Multibud W. Ciurzyński S.A. oraz Unidevelopment S.A., natomiast ostatecznie inwestycję realizowało konsorcjum firm: Multibud Investment W. Ciurzyński S.A., Unidevelopment S.A. oraz Technobeton Sp. z o.o. Zdaniem komisji niewłaściwym było wyrażenie zgody na dokonywanie tak istotnych zmian w przedmiocie zamiany partnerów prywatnych na inne podmioty i podnosiło to sens przeprowadzonego postępowania o wyłonienie partnera publicznego, skoro ostatecznie inwestycji nie realizowało w pierwotnie wybranym składzie konsorcjum firm. Dodatkowo jedna z firm była w organizacji, co stwarzało obawy o możliwość realizacji tej inwestycji z powodu możliwości wykazania się odpowiednim doświadczeniem i ewentualnymi problemami z pozyskaniem kredytu na wymagane kwoty.
Odnośnie rentowności całej inwestycji Komisja wskazała, że w jej ocenie istniała możliwość pozyskania lokalu na potrzeby biblioteki publicznej lokalu za cenę niższą niż ta za jaką ostatecznie otrzymamy do dyspozycji lokal o powierzchni 445,23 m2. Cena brutto za jeden m2 powierzchni wyniosła 5.166,00 zł/m2. Dodatkowo do tej kwoty dołożono środki finansowe na dostosowanie lokalu na potrzeby biblioteki w wysokości 1.123,02 zł/m2, co daje już kwotę 6.289,02 zł/m2. Nie są to jeszcze wszystkie koszty jakie będzie musiało ponieść miasto aby ten lokal mógł zostać oddany do użytkowania pod zamierzony cel. Zdaniem Komisji można było na wolnym rynku zakupić lokal o podobnej powierzchni i standardzie za niższą cenę. Ostatecznie rentowność tej inwestycji będzie można ocenić pod koniec 2020 roku po likwidacji Spółki i jej pełnym rozliczeniu.
Zdecydowanie od sporządzonego przez Komisję Rewizyjną stanowiska odcięła się radna Hanna Łach, która zaprezentowała zdanie odrębne.
– Nieuprawnione jest formułowanie wniosków w postaci przypuszczeń i dywagacji. Wnioski powinny być oparte tylko i wyłącznie na podstawie faktów. Wnioski powinny odnosić się do rzetelności, gospodarności, celowości i legalności w zakresie podejmowanych decyzji ? podkreśliła kilkakrotnie w swoim wystąpieniu.
(?) W protokole została przedstawiona historia zdarzeń dotycząca realizacji przedsięwzięcia. Jednak Komisja przeprowadziła kontrolę tylko w oparciu o zgromadzone dokumenty. Zainteresowane strony nie miały możliwości złożenia wyjaśnień i uzupełnień do dokumentacji. Nie zostało również przeprowadzone wysłuchanie stron. W związku z tym przedstawione w protokole ustalenia są niepełne.
(?) Niewłaściwe jest porównywanie ze sobą wartości dwóch, różniących się powierzchnią, nieruchomości określonych w 2 operatach szacunkowych sporządzonych w roku 2011 i 2014. Tym bardziej niedopuszczalne jest porównywanie wycen powyższych nieruchomości do ceny transakcyjnej sprzedaży nieruchomości gminnej w roku 2019 położonej w zupełnie innej lokalizacji!
(?) Komisja Rewizyjna nie jest organem uprawnionym do kwestionowania poprawności i prawidłowości operatów szacunkowych oraz do podważania rzetelności pracy rzeczoznawców majątkowych ? a to ma miejsce w tak sformułowanym wniosku.
(?) Nie zgadzam się z oceną zawartą we wniosku nr 2 Komisji. Skoro sporządzona na potrzeby Miasta opinia prawna, dopuszczała możliwość zmiany składu konsorcjum, to działania podjęte w tym kierunku były jak najbardziej dozwolone.
(?) Nie zgadzam się z oceną zawartą we wniosku nr 3 Komisji. Komisja Rewizyjna nie jest organem uprawnionym do kwestionowania poprawności i prawidłowości operatu szacunkowego oraz do podważania rzetelności pracy rzeczoznawcy majątkowego ? a to ma miejsce w tak sformułowanym wniosku – napisała Radna Hanna Łach w zdaniu odrębnym.
Piotr Grubek, obecnie radny a w latach wcześniejszych wiceburmistrz Kobylki uczestniczący we wdrażaniu projektu ?Kobyłka dom? poproszony o odniesienie się do zapisów kontroli stwierdził: – Czekałem na wyniki tej kontroli. Sam głosowałem za jej przeprowadzeniem. Chociażby dlatego, że spółka Kobyłka Dom była tematem przewodnim kampanii wyborczej i pojawiło się w tamtym czasie całe mnóstwo niesłusznych oskarżeń i przekłamań. W ogóle partnerstwa były wykorzystywane do ataku na poprzedników. Jak się okazuje żaden z podnoszonych wówczas argumentów się nie sprawdził. Kontrola spółki Kobyłka Dom nie przyniosła żadnych dowodów na złamanie prawa, a zawarte w niej wnioski zostały oparte na przypuszczeniach. Warto tu wspomnieć, że inne realizacje PPP (termomodernizacja obiektów publicznych, modernizacja oświetlenia ulicznego) zostały wysoko ocenione przez Najwyższą Izbę Kontroli. Niestety atmosfera w Kobyłce wokół Partnerstw Publiczno-Prywatnych została skutecznie zepsuta. Skorzystanie z tych innowacyjnych i przyszłościowych rozwiązań nieprędko będzie możliwe – powiedział nam.
Protokół Komisji Rewizyjnej z dnia 10. 03. 2020 r.
z kompleksowej kontroli Spółki ?Kobyłka Dom?w zakresie analizy zawiązania spółki (podpisania umowy spółki), nadzoru właścicielskiego, realizacji podpisanych umów przez spółkę, stanu realizacji przedsięwzięcia i rentowności spółki.
Komisja Rewizyjna w składzie:
Wojciech Reutt- Przewodniczący,
Bartłomiej Jabłoński- Zastępca Przewodniczącego,
Hanna Łach- Sekretarz,
Edyta Walczuk- Członek,
Paweł Majkowski- Członek
Zbigniew Kropiewnicki- Członek.
przeprowadziła kontrolę Spółki ?Kobyłka Dom?, uwzględniając plan pracy Komisji Rewizyjnej na 2019 r. podjęty uchwałą nr IV/37/2019 Rady Miasta Kobyłka z dnia 21.01.2019 r., działając na podstawie § 71 ust. 4-6 Statutu Gminy Kobyłka (Dz.U. Woj. Maz. z 2003r. Nr 105, poz. 2597 z póź.zm.).Kontrola rozpoczęła się 11lutego 2019r. a zakończyła się 16 maja 2019 r.
Pismem z dnia 20. 03. 2019 roku Pan Wojciech Reutt wyłączył się z prac Komisji Rewizyjnej w zakresie tej kontroli. W związku z tym jego obowiązki w zakresie przeprowadzenia tej kontroli objął Zastępca Przewodniczącego Pan Bartłomiej Jabłoński.
Uchwałą Nr IX/81/2019 Rady Miasta Kobyłka z dnia 20 maja 2019 roku Pani Edyta Walczuk została wybrana na Przewodniczącego Rady Miasta Kobyłka. W związku z powyższym kilka dni po zakończeniu kontroli musiała zrezygnować z prac w Komisji Rewizyjnej.
Komisja Rewizyjna zapoznała się-po uprzednim podpisaniu oświadczenia o zachowaniu tajemnicy wiedzy uzyskanej w toku kontroli – z dokumentacją przedstawioną komisji przez Burmistrza Miasta Kobyłka. Komisja Rewizyjna poprosiła Edytę Zbieć Burmistrza Miasta Kobyłka o wersję elektroniczną posiadanej dokumentacji oraz o informacje związane z tematyką kontroli dotyczące:
1. wyboru partnera publicznego,
2. przebiegu realizacji inwestycji ?Kobyłka Dom?,
3. przygotowaniem wejścia spółki w 2 etap inwestycji.
W trakcie trwania kontroli Komisja Rewizyjna dwukrotnie wystąpiła na piśmie o udostępnienie dokumentów w wersji elektronicznej: pismo z dnia 18.03.2019r. oraz pismo z dnia 05.04.2019r. Wnioski te nie zostały pozytywnie rozpatrzone. Burmistrz powołując się na przepisy o RODO odmówił udostępnienia dokumentacji w wersji elektronicznej, wobec powyższego Komisja zmuszona została do pracy z dokumentacją papierową w Biurze Rady, co w sposób znaczący utrudniło i wydłużyło pracę. Na posiedzeniach Komisja Rewizyjna dokonała szczegółowej analizy zgromadzonego w trakcie przeprowadzonej kontroli materiału.
Komisja Rewizyjna na podstawie udostępnionych dokumentów ustaliła, że:
1. W dniu 30. 11. 2011 roku przez Panią Dorotę Stencką Rzeczoznawcę Majątkowego (uprawnienia nr 3373) został sporządzony operat szacunkowy dla potrzeb ustalenia ceny wywoławczej w przetargu:
– dla działki 21/14 z obrębu 35 o powierzchni 358 m2 przy ulicy Leśnej na kwotę 149.171,00 złotych (416,69 zł/m2 x 358 m2 = 149.171,00 zł.). Wyceniana działka była wówczas zabudowana budynkiem mieszkalnym, zamieszkałym przez najemcę i obiektami gospodarczymi.
– dla działki 21/13 z obrębu 35 o powierzchni 4883 m2 przy ulicy Leśnej na kwotę 2.274.550,00 złotych (465,81 zł/m2 x 4883 m2 = 2.274.550,00 zł.). Wyceniana działka była wówczas położona w zasięgu pełnego uzbrojenia, niezagospodarowana.
Na obu nieruchomościach, zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, dopuszczona była zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, przeznaczenie uzupełniające: usługi nieuciążliwe. Maksymalna wysokość budynków mieszkalnych wielorodzinnych to 12 m, a dopuszczalna liczba kondygnacji nadziemnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych to 3.
Uchwałą Nr IX/86/11 Rady Miasta Kobyłka z dnia 22. 09.2011 roku przeznaczono do sprzedaży nieruchomości położone przy ul. Leśnej i ul. Fałata o łącznej powierzchni 5241 m2.
2. W dniu 24. 09. 2012roku Gmina Kobyłka reprezentowana przez Pana Roberta Roguskiego Burmistrza Miasta Kobyłka podpisała List Intencyjny z firmą ?Multibud? Wojciech Ciurzyński?, dotyczący współpracy, polegającej na przystąpieniu do wspólnego zagospodarowania nieruchomości, polegającej na budowie kompleksu mieszkaniowo ? usługowego w Kobyłce w modelu współpracy z partnerem prywatnym. W liście intencyjnym wskazano, że Gmina Kobyłka jest właścicielem nieruchomości:
– o powierzchni 5.241 m2 (działka nr 21/13 i działka nr 21/14 z obrębu 35, objęta KW nr WA1W/00016999/6), położonej przy ulicy Leśnej i Fałata, przeznaczonej w planie miejscowym do zagospodarowania pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami nieuciążliwymi w parterze.
– o powierzchni 40.409 m2 (działka nr 48/1 z obrębu 35, objęta KW nr WA1W/00098128/8), położonej przy ulicy Ręczajskiej w ograniczeniu ulic: Leśnej i Nadarzyńskiej, przeznaczonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta Kobyłka pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną od strony ulicy Ręczajskiej i pod zieleń parkową na pozostałym terenie.
W ramach listu intencyjnego ustalono, że firma ?Multibud ? Wojciech Ciurzyński? dokona:
– analizy wykonalności (tzw. Biznes plan) pod kątem zabudowy mieszkaniowej, usługowej oraz nieodzownej infrastruktury technicznej;
– przeprowadzi analizę opłacalności przedsięwzięcia z uwzględnieniem analizy rynkowej zapotrzebowania na obiekty użytkowe i mieszkaniowe, następnie miało dojść do uzgodnienia przez obie strony ostatecznego zakresu przedmiotowego przedsięwzięcia w oparciu o koncepcję urbanistyczną i przeprowadzone analizy o których mowa powyżej,
– uzgodnienia szczegółowych założeń prawno-organizacyjnych oraz podstawowych zasad ekonomicznych i prawnych współpracy Stron.
Obie Strony postanowiły, że w ramach umowy o wspólnej realizacji przedsięwzięcia określą zasady, tryb i warunki współpracy. Uzgodniono, że do czasu zawarcia przez strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu, strony nie będą rościły do siebie praw, związanych z kosztami jakie ponoszą strony w celu przygotowania się do podjęcia decyzji o podpisaniu umowy.
Uzgodniono, że List Intencyjny traci ważność, jeżeli do dnia 31. 03. 2013r. Strony nie podpiszą Umowy o Wspólnym Przedsięwzięciu.
3. Przez Kancelarię Doradztwa Gospodarczego Cieślak & Kordasiewicz została w dniu 26. 11. 2012 roku przygotowana Oferta kompleksowej obsługi doradczej projektu pn. ?Osiedle przy lesie? w Kobyłce w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Jej założenia to opracowanie w pierwszym etapie koncepcji prawno-finansowej i modelu projektu PPP a następnie w drugim etapie obsługa postępowania o wybór partnera prywatnego w ramach PPP.
Kancelaria Doradztwa Gospodarczego Cieślak & Kordasiewicz przygotowała analizę formalno-prawną o nazwie: ?Budowa kompleksu mieszkaniowo-usługowego w Kobyłce?.
W ramach zadania poddano analizie 3 modele realizacji przedsięwzięcia przy czym każdy z modeli zakładał utworzenie spółki celowej z inwestorem prywatnym.
Model 1: zakładał, że spółka celowa wybuduje kompleks mieszkalno-użytkowy a następnie dokona sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych wraz z przynależnymi do nich udziałami w gruncie. Założeniem było, że w kompleksie znajdą się obiekty użyteczności publicznej (Biblioteka Miejska i Miejski Ośrodek Zdrowia) o łącznej powierzchni około 1.000 m2. W tym modelu Gmina miała wnieść aportem do spółki celowej nieruchomość gruntową przeznaczoną pod realizowaną inwestycję, natomiast strona prywatna miała zapewnić środki finansowe na realizację inwestycji oraz będzie odpowiedzialna za komercjalizację obiektu (sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych). W tym modelu nie założono sprzedaży lokali użytkowych przeznaczonych pod działalność społeczną prowadzoną przez Gminę. Przyjęto, że Gmina otrzyma od spółki na własność jako ekwiwalent wartości gruntu wniesionego do spółki aportem w wysokości odpowiadającej wartości tych lokali.
Model 2: zakładał, że spółka celowa wybuduje obiekt a następnie dokona sprzedaży lokali mieszkalnych i części użytkowych z wyjątkiem lokali przeznaczonych na prowadzenie przez Gminę działalności publicznej, którymi będzie zarządzać na etapie eksploatacyjnym realizacji przedsięwzięcia. Model ten różni się od założeń wskazanych w Modelu nr 1 tym, że powołana spółka celowa wybuduje obiekt a następnie dokona sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych z wyjątkiem lokali, przeznaczonych na prowadzenie przez Gminę działalności publicznej, którymi będzie zarządzać na etapie eksploatacyjnym realizacji przedsięwzięcia.
Model 3:zakładał, że spółka publiczno-prywatna wybuduje kompleks mieszkalno-użytkowy w którym znajdą swe miejsce Biblioteka Miejska i Miejski Ośrodek Zdrowia oraz zostanie zagospodarowana część nieruchomości w formie parku i utrzymania terenu otaczającego powstały kompleks. W modelu tym przyjęto także, że grunt niezbędny do zagospodarowania w formie parku będzie przekazany spółce w drodze umowy użyczenia zawartej na okres trwania umowy spółki (partnerstwa).
Z treści analizy wynika, że ma powstać kompleks składający się z 3 budynków mieszkalno-usługowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz zagospodarowanie terenu wokół obiektów. Zgodnie z założeniami, planowana budowa kompleksu ma zostać zrealizowana w 3 etapach.
W ramach pierwszego etapu inwestycji, w obrębie działek nr ewid. 21/13 i nr ewid. 21/14 planuje się budowę budynku mieszkalno-użytkowego o następujących parametrach:
Dane techniczne:
– powierzchnia działki: 4515 m2,
– powierzchnia zabudowy: 1622 m2,
– powierzchnia użytkowa mieszkań: 4337 m2,
– powierzchnia części usługowej: 743 m2,
– liczba kondygnacji naziemnych: 5.
W ramach drugiego etapu inwestycji, w obrębie działki nr ewid. 48/1 planuje się budowę budynku mieszkalno-użytkowego o następujących parametrach:
Dane techniczne:
– powierzchnia działki: 4787 m2,
– powierzchnia zabudowy: 1278 m2,
– powierzchnia użytkowa mieszkań: 4176 m2,
– powierzchnia części usługowej: 779 m2,
– liczba kondygnacji naziemnych: 6.
W ramach trzeciego etapu inwestycji, w obrębie działki nr ewid. 48/1 planuje się budowę budynku mieszkalno-użytkowego o następujących parametrach:
Dane techniczne:
– powierzchnia działki: 5329 m2,
– powierzchnia zabudowy: 2051 m2,
– powierzchnia użytkowa mieszkań: 6945 m2,
– powierzchnia części usługowej: 668 m2,
– liczba kondygnacji naziemnych: 6.
Działka nr 48/1 zgodnie z obowiązującym w okresie prowadzonej analizy miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową i zieleń parkową na pozostałym terenie. Na terenie działki znajduje się przepompownia ścieków. Działka ewid. 21/13 o powierzchni 4883 m2 oraz działka ewid. 21/14 o powierzchni 385 m2zgodnie z obowiązującym wówczas miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były pod wielorodzinną zabudowę mieszkaniową z funkcjami usługowymi na parterze budynków. Pierwsza z nich jest niezabudowana, z kolei działka nr ewid. 21/14 była zabudowana budynkiem mieszkaniowym jednorodzinnym przeznaczonym do rozbiórki na podstawie decyzji administracyjnej. Na dzień sporządzania analizy w budynku zameldowanych było 6 osób, wobec których prowadzone było postępowanie eksmisyjne.
W analizie zaznaczono, że zgodnie z obowiązującym wówczas miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, budynki mieszkaniowe wielorodzinne, zlokalizowane na terenie oznaczonym symbolem MW-1 nie mogą przekraczać 13 metrów wysokości i mogą posiadać maksymalnie 3 kondygnacje. Stwierdzono, że planowana inwestycja nie jest spójna z obowiązującym MPZP, gdyż planuje się budowę budynku o 5 kondygnacjach.
Zgodnie z MPZP na działce o nr ewid. 48/1 znajduje się strefa ochrony sanitarnej od lokalizacji przepompowni ścieków. W związku z tym realizacja przedsięwzięcia w planowanym zakresie wymaga zmiany MPZP.
W analizie wykonanej przez Kancelarię przeanalizowano możliwość wykonania przedsięwzięcia w każdym z trzech modeli w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce komunalnej oraz ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym a koszty przedstawiono w cenach netto.
Z treści analizy wynika, że nie ma prawnych przeszkód dla zawiązania spółki kapitałowej z udziałem Gminy Kobyłka i podmiotu prywatnego.
Biorąc pod uwagę zadania, dla których powoływane zostały jednostki samorządu terytorialnego, zasadą jest zawiązywanie spółek komunalnych w sferze użyteczności publicznej. Głównym celem zawiązania spółki powinna być realizacja nałożonego przepisami zadania własnego JST z wyjątkami ujętymi w art. 10 ustawy o gospodarce komunalnej, zgodnie z którym jednostki samorządu terytorialnego mogą przystępować do spółek prawa handlowego jedynie w przypadku:
– istnienia niezaspokojonych potrzeb wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym przy równoczesnym występowaniu w gminie bezrobocia, które w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań wynikających z obowiązujących przepisów, środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia,
– jeżeli zbycie składnika mienia komunalnego, mogącego stanowić wkład niepieniężny gminy do spółki albo też rozporządzenie nim w inny sposób, spowoduje dla gminy poważną stratę majątkową.
Artykuł 4 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi, że tworzenie warunków dla zaspakajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej jest zadaniem własnym gminy. Zgodnie z założeniami, nie przewiduje się w ramach inwestycji budowy lokali komunalnych. Sprzedając lokale mieszkalne Gmina niejako będzie prowadzić działalność komercyjną o charakterze developerskim. Oznacza to, że gmina nie planuje budowy mieszkań w celu zwiększenia zasobu mieszkaniowego gminy, więc powołanie spółki z inwestorem prywatnym byłoby zasadne jedynie w przypadku spełnienia przesłanek ujętych w art. 10 ustawy o gospodarce komunalnej.
Po wybudowaniu kompleksu, sprzedaży powierzchni i rozwiązaniu spółki celowej, obowiązek dalszego zarządzania powstałym kompleksem mieszkaniowo-użytkowym spoczywałby na wspólnocie mieszkaniowej.
Zgodne z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 roku o partnerstwie publiczno-prywatnym ?Partnerstwo publiczno- prywatne polega na wspólnej realizacji przedsięwzięcia opartej na podziale zadań i ryzyk pomiędzy podmiotem publicznym i partnerem prywatnym?. Przedsięwzięcie to musi być dokładnie określone. Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 w/w ustawy: ?Przez umowę o partnerstwie publiczno-prywatnym partner prywatny zobowiązuje się do realizacji przedsięwzięcia za wynagrodzeniem oraz poniesienia w całości albo w części wydatków na jego realizację lub poniesienia ich przez osobę trzecią, a podmiot publiczny zobowiązuje się do współdziałania w osiągnięciu celu przedsięwzięcia, w szczególności poprzez wniesienie wkładu własnego.?
W analizie prawno-finansowej przygotowanej przez Kancelarię Doradztwa Gospodarczego Cieślak & Kordasiewicz wskazano na ?trudność w wykazaniu prawnej możliwości realizacji projektu w formule partnerstwa publiczno-prywatnego w rozumieniu ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, z uwagi na fakt, iż na spółce nie spocznie (nie musi spocząć) obowiązek utrzymania ani zarządzania wzniesioną infrastrukturą, co stanowi immanentną cechę kontraktów PPP. Powołana spółka celowa będzie odpowiedzialna bowiem za budowę obiektu wraz z infrastrukturą towarzyszącą i jedynie sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych wraz z przynależnymi do nich udziałami w gruncie. Wyjątkiem będą lokale użytkowe przeznaczone na prowadzenie działalności użyteczności publicznej przez podmiot publiczny, które Gmina otrzyma od spółki na własność jako ekwiwalent kosztów związanych z przeznaczeniem gruntu na cele prowadzonej inwestycji.? Zgodnie z ustawą o własności lokali w momencie sprzedaży pierwszego lokalu w tego typu budynku z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa. Jednocześnie w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku powstaje współwłasność nieruchomości i każdemu z właścicieli przysługuje udział w tej współwłasności.
W modelu nr 2 analizy wskazano możliwość realizacji przedsięwzięcia w oparciu o ustawę o gospodarce komunalnej i ustawę o partnerstwie publiczno-prywatnym. Różnić się on miał tym, że oprócz realizacji wspólnego celu czyli budowy i komercjalizacji obiektów, spółka zajęłaby się także jego eksploatacją. Podobnie jak w modelu nr 1 założono sprzedaż 68 % powierzchni do wykonania surowego budynku, 21 % do oddania do użytkowania i 17% po zakończeniu procesu inwestycyjnego. W tym modelu także nie założono sprzedaży lokali użytkowych przeznaczonych pod działalność społeczną prowadzoną przez gminę. W tym modelu założono, że przedsięwzięcie będzie finansowane przez stronę publiczną w postaci przekazania nieruchomości gruntowej natomiast strona prywatna sfinansuje pozostałą część prac. Założono, że na potrzeby realizacji prac zostanie zaciągnięty kredyt w wysokości 75% kosztów budowy na okres 30 miesięcy.
Model 3 jaki został zaproponowany w analizie łączył niejako zakresy ujęte w modelu 1 i 2. Spółka miała w tym modelu wybudować obiekty, dokonać ich sprzedaży a także zagospodarować i utrzymywać pozostałą część działki w postaci parku miejskiego.
Przedstawiona przez Kancelarię Doradztwa Gospodarczego Cieślak & Kordasiewicz analiza wskazała rodzaj i podział ryzyk, mających wpływ na realizację przedsięwzięcia. Ryzyka zostały podzielone na 3 kategorie, tj. związane z przygotowaniem przedsięwzięcia, związane z jego budową a także na te związane z eksploatacją powstałej infrastruktury (dla modelu 2 i 3). Wszystkie te ryzyka zostały opisane i przedstawione szczegółowo w analizie.
Kancelaria prawna przedstawiła następujące wnioski i rekomendacje, odnośnie wyboru modelu:
– realizacja inwestycji powoduje konieczność dokonania aktualizacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
– pozyskania wymaganych decyzji sądowo-administracyjnych między innymi w zakresie przeznaczenia istniejącego na terenie nieruchomości inwestycyjnej obiektu do rozbiórki, eksmisji lokatorów i podziału nieruchomości.
– analiza finansowo-prawna każdego z możliwych wariantów przedsięwzięcia potwierdza możliwość ich wykonalności prawnej w kontekście zawarcia spółki publiczno-prywatnej,
– zaspokojenie potrzeb gminy w zakresie zagospodarowania przestrzeni lasu, choć wskazano, że takie rozwiązanie będzie do spełnienia w modelu nr3,
– optymalnym rozwiązaniem pod kątem finansowym jest wariant 1 w którym założono budowę kompleksu i sprzedaż poszczególnych lokali a następnie rozwiązanie spółki celowej,
– z uwagi na najwyższy poziom rentowności, brak konieczności przeprowadzenie sformalizowanej procedury wyboru partnera prywatnego oraz krótszy okres realizacji inwestycji zarekomendowano model nr 1 i wybór partnera prywatnego do spółki celowej powinien nastąpić w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce komunalnej,
– wybór partnera prywatnego może odbyć się w sposób dowolny.
4. Burmistrz Miasta Kobyłka wnioskiem z dnia 08. 05. 2013 roku, skierowanym do Pani Ewy Jaźwińskiej Przewodniczącej Rady Miasta Kobyłka zaproponował podjęcie uchwały w sprawie przystąpienia do procedury wyboru podmiotu prywatnego do utworzenia spółki celowej, w celu realizacji projektu budowy kompleksu mieszkaniowo-usługowego w Kobyłce w celu realizacji zadań własnych gminy w obszarze między innymi: kultury, edukacji, zdrowia, sportu. Wskazano, że z uwagi na przyjęte założenia realizacyjne, na utworzonej spółce nie spocznie obowiązek utrzymania ani zarządzania wzniesioną infrastrukturą, co stanowi warunek kontraktów w formule PPP w rozumieniu ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, nie zostały spełnione wymagane prawem przesłanki aby realizacja mogła być realizowana w formule PPP, zaproponowano we wniosku realizację inwestycji w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce komunalnej. Zaproponowano, aby partner prywatny został wybrany w otwartym postępowaniu konkursowym, przeprowadzonym przez komisję konkursową, zgodnie z opracowanym Regulaminem postępowania o wybór inwestora do realizacji przedsięwzięcia. Ogłoszenie o poszukiwaniu inwestora miało zostać ogłoszone w Biuletynie Informacji Publicznej Urzędu Miasta Kobyłka oraz Biuletynie Zamówień Publicznych Urzędu Zamówień Publicznych. Zgodnie z treścią wniosku, potencjalni partnerzy mieli złożyć wniosek o dopuszczenie do udziału w negocjacjach, a po pozytywnej ocenie wniosku, mieli zostać zaproszeni do negocjacji. Po zakończeniu negocjacji, inwestorzy mieli zostać zaproszeni do złożenia wiążących ofert. Zawarcie umowy spółki z wybranym inwestorem musiało zostać poprzedzone podjęciem przez Radę Miasta Kobyłka stosownej uchwały.
Równolegle odbywają się spotkania z Radnymi kadencji 2010-2014, które mają na celu przekonanie ich do inwestycji przy ul. Leśnej i Fałata, polegającej na wybudowaniu w II etapach max. 4 bloków wielorodzinnych w oparciu o ustawę o partnerstwie publiczno-prywatnym. Na spotkaniach prezentowana jest już gotowa wizualizacja osiedla.
5. W dniu 17 maja 2013 roku Rada Miasta Kobyłka podjęła uchwałę Nr XXIX/307/13 w sprawie przystąpienia do procedury wyboru podmiotu prywatnego do utworzenia spółki celowej, w celu realizacji projektu budowy kompleksu mieszkaniowo-usługowego w Kobyłce.
6. W dniu 13. 09. 2013 roku Robert Roguski Burmistrz Miasta Kobyłka podpisał Zarządzenie Nr 196/13 w sprawie zatwierdzenia Regulaminu postępowania o poszukiwaniu inwestora do realizacji przedsięwzięcia ? Budowa kompleksu mieszkaniowo-usługowego w Kobyłce oraz powołania Komisji Negocjacyjnej do przeprowadzenia postępowania. W skład Zespołu weszli:
– Piotr Grubek Zastępca ?Burmistrza Miasta Kobyłka,
– Joanna Śmiecińska ? Kierownik Wydziału Gospodarki Przestrzennej,
– Paweł Dylewski ? Kierownik Wydziału Inwestycji,
– Wojciech Reutt ? p.o. Kierownika Wydziału Zamówień Publicznych,
– Paulina Pakuła ? pomoc administracyjna w Wydziale Zamówień Publicznych,
– Rafał Cieślak ? Kancelaria Doradztwa Gospodarczego Cieślak & Kordasiewicz,
– Michał Liżewski ? Kancelaria Doradztwa Gospodarczego Cieślak & Kordasiewicz.
Do zadań Komisji Negocjacyjnej należało w szczególności:
– opracowanie dokumentacji postępowania, zwłaszcza ogłoszenia o poszukiwaniu inwestora, zaproszenia do negocjacji oraz Opisu Warunków Umowy,
– prowadzenie negocjacji,
– opracowywanie propozycji odpowiedzi na zapytania inwestorów,
– otwarcie ofert,
– dokonanie oceny ofert i przedłożenie propozycji wyboru najkorzystniejszej oferty,
– bieżące prowadzenie protokołu postępowania.
Członkowie Komisji Negocjacyjnej wypełnili stosowne oświadczenia, stanowiące załącznik nr 1 do Regulaminu postępowania o poszukiwaniu inwestora do realizacji przedsięwzięcia w sprawie oznaczonej WZP.0230.1.2013.
7. W dniu 16. 09. 2013 r. w Biuletynie Zamówień Publicznych zostało opublikowane Ogłoszenie o Poszukiwaniu inwestora do spółki celowej w celu realizacji przedsięwzięcia pn. ?Budowa kompleksu mieszkaniowo-usługowego w Kobyłce?. Numer ogłoszenia: 187703-2013.Termin składania wniosków o dopuszczenie do udziału w postępowaniu lub ofert: 07. 10. 2013 r. godz. 13.00.Ewentualni inwestorzy zobowiązani są w pierwszej kolejności do złożenia wniosku o dopuszczenie do udziału w negocjacjach wraz z oświadczeniami o spełnianiu warunków udziału w postępowaniu. Następnie Miasto będzie prowadziło negocjacje z inwestorami dopuszczonymi do udziału w negocjacjach. Po zakończeniu negocjacji Miasto zaprosi inwestorów do złożenia ofert, przekazując jednocześnie opis warunków umowy. Zgodnie z opublikowanym ogłoszeniem w postępowaniu mogą brać udział Inwestorzy, którzy spełniają warunki, dotyczące:
posiadają uprawnienia do wykonywania działalności lub czynności w zakresie odpowiadającym przedmiotowi Umowy, jeżeli ustawy nakładają obowiązek posiadania takich uprawnień;
posiadają zdolność ekonomiczną i finansową pozwalającą zrealizować przedsięwzięcie,
kwalifikacje techniczne lub zawodowe, w tym posiadania niezbędnej wiedzy i doświadczenia w przedmiotowym zakresie;
niekaralności Inwestora albo wspólnika, partnera, komplementariusza, członka zarządu Inwestora, za przestępstwo popełnione w związku z postępowaniem o zawarcie umowy koncesji, postępowaniem o udzielenie zamówienia publicznego, przestępstwo przeciwko prawom osób wykonujących pracę zarobkową, przestępstwo przekupstwa, przestępstwo przeciwko obrotowi gospodarczemu lub inne przestępstwo popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowych, a także za przestępstwo skarbowe lub przestępstwo udziału w zorganizowanej grupie albo związku mających na celu popełnienie przestępstwa lub przestępstwa skarbowego.
W opublikowanym ogłoszeniu znajduje się opis sposobu dokonania oceny spełniania warunków udziału w postępowaniu polegający na:
inwestor miał się wykazać posiadaniem środków finansowych i/lub zdolności kredytowej w wysokości co najmniej 7 000 000,00 PLN (dla waluty innej niż PLN wysokość posiadanych środków finansowych lub zdolność kredytową należy przeliczyć zgodnie z średnim kursem NBP z dnia wydania dokumentu na potwierdzenie spełnienia warunku udziału w postępowaniu). W przypadku braku średniego kursu NBP z dnia wydania ww. dokumentu należy dokonać przeliczenia podanych kwot z waluty obcej na ich równowartość w PLN po średnim kursie NBP ostatnio obowiązującym przed dniem wydania dokumentu. W przypadku, gdy wartości będą wyrażone w innych walutach muszą zostać przeliczone wg odpowiednio Tabeli A lub Tabeli B kursów średnich walut obcych Narodowego Banku Polskiego aktualnej na dzień wystawienia dokumentu potwierdzającego spełnianie warunku.
Inwestor miał się wykazać posiadaniem niezbędnej wiedzy i doświadczenia w zakresie: Wykazania wykonania w okresie ostatnich 5 lat przed upływem terminu składania wniosków o dopuszczenie do udziału w Negocjacjach, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy ? w tym okresie, budowy maksymalnie 3 obiektów budowlanych o przeznaczeniu mieszkalnym, usługowym lub mieszkalno-usługowym o łącznej minimalnej powierzchni użytkowej 9000 m2.
Miasto dokona oceny spełniania przez Inwestora warunków metodą spełnia / nie spełnia na podstawie oświadczeń i dokumentów określonych w niniejszym ogłoszeniu.
W odpowiedzi na ogłoszenie burmistrza miasta Kobyłka- wnioski o dopuszczenie do udziału w negocjacjach złożyły dwa podmioty AMM Mazurek oraz konsorcjum firm Unidevelopment S. A. i Multibud W. Ciurzyński S. A. w organizacji.
O dwóch inwestorach dowiadujemy się z artykułu Rafała Cieślaka, członka komisji negocjacyjnej i jednocześnie reprezentanta kancelarii Cieślak & Kordasiewicz (http://buildercorp.pl/2016/03/19/zaspokoic-potrzeby-dzieki-ppp/).
Oferty w postępowaniu WZP.0230.1.2013 złożyły następujące podmioty:
1. Konsorcjum firm: Multibud W. Ciurzyński S.A. w organizacji ul. Wytworna 5,02-654 Warszawa i Unidevelopment S.A. ul. Rakowiecka 30, 02-528 Warszawa,
2. A.M.M. s.c. Artur i Marta Mazurek 05-230 Kobyłka, ul. Moniuszki 24A.
8. Pismem z dnia 22. 10. 2013 r. zaproszono do udziału w negocjacjach w ramach postępowania o poszukiwaniu inwestora do realizacji przedsięwzięcia ? ?Budowa kompleksu mieszkaniowo-usługowego w Kobyłce?, informując, że I tura negocjacji rozpocznie się 06. 11. 2013 r. następujące podmioty:
– A.M.M. s.c. Artur i Marta Mazurek 05-230 Kobyłka, ul. Moniuszki 24A (negocjacje zwołane na godzinę 11.00).
– Konsorcjum firm: Unidevelopment S.A. ul. Rakowiecka 30, 02-528 Warszawa i Spółki Multibud W. Ciurzyński S.A. (negocjacje zwołane na godzinę 14.00).
Z przedstawionych dokumentów wynika, że w dniu 26. 09. 2013 roku w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy Sąd Gospodarczy XIII Wydział KRS został złożony wniosek o rejestrację podmiotu w rejestrze przedsiębiorców: Multibud W. Ciurzyński S.A. W rubryce Sposób powstania spółki wpisano, że Spółka powstała w wyniku przekształcenia formy prawnej spółki pod firmą Unidevelopment Sp. z o.o. w spółkę akcyjną pod firmą Unidevelopment S.A. Uchwała o przekształceniu została podjęta przez Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników w dniu 28. 02. 2013 r. Akt Notarialny Repertorium A numer 24671/2013 z dnia 23. 09. 2013 r. o zawiązaniu spółki. Wysokość wskazanego we wniosku kapitału zakładowego: 3.175.000,00 zł.
W dniu 06. 11. 2013 roku odbyło się pierwsze spotkanie negocjacyjne z którego został spisany protokół.
9. W dniu 02. 01. 2014 roku zostały wysłane zaproszenia do udziału w negocjacjach do obu oferentów a termin spotkania wyznaczono na 17. 01. 2014 r. Wpisano, że załącznikami do protokołów są nagrania. Pismami z dnia 21. 02. 2014 r. wyznaczono kolejne spotkania negocjacyjne na dzień 05. 03. 2014 r.
10. Pismem z dnia 11. 03. 2014 roku Spółka A.M.M. s.c. Artur i Marta Mazurek poinformowali Miasto Kobyłka, że w związku ze zmianą planów inwestycyjnych spółki, zgłaszają rezygnację z udziału w negocjacjach, dotyczących poszukiwania inwestora do realizacji przedsięwzięcia pn. Budowa kompleksu mieszkaniowo-usługowego w Kobyłce.
11. Przygotowany został Opis Warunków Umowy z dnia 15. 05. 2014 r. wraz z załącznikami i zostały w dniu 15. 05. 2014 r. wysłane zaproszenia do złożenia ofert na realizację przedsięwzięcia pn. ?Budowa kompleksu mieszkaniowo-usługowego w Kobyłce? do:
– Konsorcjum firm Mutlibud W. Ciurzyński S.A. i Unidevelopment S.A.
– A.M.M. s.c. Artur i Marta Mazurek.
Termin składania ofert wyznaczono na 02. 06. 2014 r. do godz. 13.00. W wyznaczonym terminie wpłynęła tylko jedna oferta, tj. Konsorcjum firm Mutlibud W. Ciurzyński S.A. i Unidevelopment S.A.
W dniu 04. 10. 2013 r. Unidevelopment S.A. udzielił Pełnomocnictwa Spółce Multibud W. Ciurzyński S.A. jako Liderowi Konsorcjum do działania w imieniu Konsorcjum w postępowaniu negocjacyjnym, dotyczącym omawianego przedsięwzięcia.
12. W dniu 12. 06. 2014 roku Miasto Kobyłka poinformowało o wyborze Konsorcjum firm Mutlibud W. Ciurzyński S.A. i Unidevelopment S.A. do realizacji omawianego przedsięwzięcia. Wyłonione w postępowaniu Konsorcjum firm zostało zaproszone na sesję Rady Miasta wyznaczoną na 25. 06. 2014 r. w celu zaprezentowania złożonej oferty.
13. W dniu 2 lipca 2014 roku została zawarta Umowa Inwestycyjna Nr 269/U/2014 w przedmiocie realizacji przedsięwzięcia pod nazwą ?Budowa kompleksu mieszkaniowo-użytkowego w Kobyłce?, pomiędzy Panem Robertem Roguskim Burmistrzem Miasta Kobyłka a Multibud W. Ciurzyński oraz Unidevelopment S.A. Określono w niej zasady realizacji przedsięwzięcia. Wskazano między innymi, że powierzchnia użytkowa jaka będzie przeznaczona na potrzeby świadczenia przez Miasto usług użyteczności publicznej będzie wynosić co najmniej 1.500 m2. Sfinansowanie przedsięwzięcia nastąpi poprzez:
– wniesienie przez Inwestora wkładów pieniężnych i nie pieniężnych na pokrycie udziałów obejmowanych przez Inwestora w kapitale zakładowym Spółki Celowej,
– wniesienie przez Miasto wyłącznie wkładów niepieniężnych (w postaci Nieruchomości) na pokrycie udziałów obejmowanych przez Miasto w kapitale zakładowym Spółki Celowej,
– zapewnienie przez inwestora niezbędnych środków w tym finansowych i ekonomicznych na realizację przedsięwzięcia.
W związku z koniecznością sporządzenia wyceny nieruchomości wnoszonej do spółki przez Miasto zostaną sporządzone dwa operaty szacunkowe, jeden wykona Miasto a drugi wykona Inwestor. W przypadku gdy wyceny różniłyby się między sobą o więcej niż 10 % ostateczną wartość określić miałaby Komisja Arbitrażowa Warszawskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych a w przypadku gdy operaty szacunkowe nie będą różniły się więcej niż o 10 %, wycenę wiążącą stanowić będzie średnia arytmetyczna tych wartości. Dokumentacja Przedsięwzięcia jako wkład niepieniężny, wnoszona do spółki przez Inwestora również będzie wyceniona przez obie strony i w przypadku różnicy w wycenie nie przekraczającej 10 %, wycenę wiążącą będzie stanowić średnia arytmetyczna tych wartości.
Organami Spółki są:
– Zarząd,
– Rada Nadzorcza,
– Zgromadzenie Wspólników.
Zarząd składać się ma maksymalnie z 4 członków z czego Inwestor może powoływać i odwoływać dwóch członków Zarządu w tym prezesa i wiceprezesa Zarządu, natomiast Miasto może powoływać i odwoływać dwóch członków Zarządu.
Rada Nadzorcza będzie składać się z 3 członków z czego Miastu przysługuje uprawnienie do powoływania i odwoływania jednego członka Rady Nadzorczej, który będzie pełnił funkcję jej przewodniczącego. Inwestor ma prawo powoływania i odwoływania dwóch członków Rady Nadzorczej.
Każdy udział zarówno Inwestora jak i Miasta daje im możliwość jednego głosu, przy głosowaniu nad uchwałami przez Zgromadzenie Wspólników. Jednomyślności Wspólników będą w szczególności wymagać uchwały Zgromadzenia Wspólników w przedmiocie:
– obciążania, zbywania, nabywania oraz umarzania udziałów w Spółce Celowej,
– tworzenia i likwidacji funduszy rezerwowych w Spółce Celowej.
W Umowie Inwestycyjnej określono także szczegółowy podział ryzyk, pomiędzy stronami oraz opisano główne założenia Harmonogramu Rzeczowo-Finansowego. Miasto ponosi między innymi ryzyko związane z pozyskaniem części decyzji administracyjnych niezbędnych do realizacji przedsięwzięcia, ryzyko niezgodności obowiązujących dokumentów planistycznych Miasta z założeniami realizacyjnymi przedsięwzięcia oraz ryzyka polityczne. Inwestor zaś ponosi ryzyka związane:
– ze sfinansowaniem przedsięwzięcia,
– z opracowaniem dokumentacji przedsięwzięcia,
– z pozyskaniem części wymaganych decyzji administracyjnych,
– z projektowaniem i opracowaniem budżetu,
– z oszacowaniem wartości nieruchomości i dokumentacji,
– ze skomercjalizowaniem kompleksu,
– z oszacowaniem wartości przedsięwzięcia.
Spółka Celowa ma w określonych terminach, składać Miastu i Inwestorowi sprawozdania inwestycyjne. Wskazano także możliwości rozwiązania umowy przez każdą ze Stron i określono kary umowne.
14. Uchwałą Nr XLVI/459/14 Rady Miasta Kobyłka z dnia 27. 08. 2014 r. podjęto decyzję w sprawie określenia zasad wnoszenia, cofania i zbywania przez Burmistrza Miasta Kobyłka udziałów i akcji Miasta Kobyłka w spółkach prawa handlowego.
15. W dniu 27 sierpnia 2014 roku Rada Miasta Kobyłka podjęła uchwałę Nr XLVI/459/14 w sprawie określenia zasad wnoszenia, cofania i zbywania przez Burmistrza Miasta Kobyłka udziałów i akcji Miasta Kobyłka w spółkach prawa handlowego. Uchwałą tą wyrażono między innymi zgodę na wnoszenie przez Burmistrza do spółek w zamian za obejmowane udziały, wkładów pieniężnych lub wkładów niepieniężnych (aportów) w tym własności nieruchomości lub udziałów we współwłasności nieruchomości. Uchwałą określała sposób wnoszenia do spółki wkładu przez Burmistrza oraz zakres jego kompetencji w tym temacie. Równocześnie uchwałą tą zobowiązano Burmistrza do przedkładania Radzie Miasta Kobyłka corocznej informacji o stanie mienia komunalnego.
16. W dniu 19. 09. 2014 roku został sporządzony przez Pana Andrzeja Wróblewskiego operat szacunkowy do ustalenia wartości rynkowej dla nieruchomości 21/18 i 21/22 z obrębu 35. Według operatu szacunkowego dla działek 21/18 i 21/22 szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości wyniosła 1.186.402,00 złotych (3.811 m2 x 311,31 zł/m2). Pismem z dnia 26. 09. 2014 roku Pan Wojciech Ciurzyński Prezes Zarządu Multibud W. Ciurzyński S.A. poinformował, że Konsorcjum firm Multibud & Unidevelopment akceptuje bez uwag wynik operatu szacunkowego przesłanego dnia 23. 09. 2014 r. i nie zamierza podejmować alternatywnych wycen.
17. Pan Piotr Grubek Zastępca Burmistrza Miasta Kobyłka w dniu 26. 09. 2014 roku złożył do Przewodniczącej Rady Miasta wniosek o podjęcie uchwały w sprawie utworzenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z udziałem Miasta Kobyłka pod firmą ?Kobyłka Dom? Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. We wniosku było wskazane, że jest to realizacja wcześniej podjętej uchwały nr XXIX/307/13 Rady Miasta Kobyłka. We wniosku wskazano, iż w wyniku postępowania została wybrana oferta Inwestora ? Konsorcjum w składzie: Unidevelopment S.A. oraz Multibud W. Ciurzyński S.A. Na skutek tego wniosku została podjęta uchwała Nr XLVII/485/14 z dnia 1 października 2014 roku w sprawie utworzenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z udziałem Miasta Kobyłka pod firmą ?Kobyłka Dom? Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W uchwale zapisano, że udziale w kapitale zakładowym Spółki objęte przez Miasto Kobyłka będą stanowić minimum 24% kapitału zakładowego Spółki.
18. W dniu 01. 10. 2014 roku została podjęta uchwała nr XLVII/485/14 Rady Miasta Kobyłka w sprawie utworzenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z udziałem Miasta Kobyłka pod firmą ?Kobyłka Dom? Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Uchwałą podjęto decyzję, że Wspólnikami Spółki będą:
– Miasto Kobyłka,
– Multibud W. Ciurzyński S.A.,
– Unidevelopment S.A.
Celem utworzenia Spółki jest podjęcie działalności gospodarczej w zakresie wspólnej realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego na nieruchomościach położonych w Kobyłce, będących własnością Miasta, polegającego na budowie nowoczesnego zespołu budynków mieszkalno-usługowych, z powierzchnią przeznaczoną pod usługi publiczne oraz sprzedaży wybudowanych lokali.
19. Wnioskiem z dnia 20. 03. 2015 r. Zastępca Burmistrza Miasta Kobyłka zaproponował podjęcie uchwały zmieniającej uchwałę Nr XLVII/485/14 Rady Miasta Kobyłka. W uzasadnieniu wskazał, że Pan Wojciech Ciurzyński ? Prezes Zarządu spółki Multibud W. Ciurzyński S.A. złożył wniosek z dnia 05. 03. 2015 r. (uzupełniony o wyjaśnienie pismem z dnia 23. 03. 2015 r.) o zmianę reprezentowanego przez niego podmiotu zgłoszonego w ramach konsorcjum do realizacji omawianej inwestycji w związku z pozytywnym wynikiem postępowania na realizację projektu PPP ?Zagospodarowanie północnego cypla Wyspy Spichrzów? w Gdańsku a co za tym idzie konieczności wyłącznego dedykowania firmy MULTIBUD W. Ciurzyński S.A. do realizacji projektu w Gdańsku. Uchwałą Nr V/42/15 Rady Miasta Kobyłka z dnia 30 marca 2015 roku została wyrażona zgoda na zmianę § 2 uchwały XLVII/485/14 z:
– Wspólnikami Spółki będą: Miasto Kobyłka, MULTIBUD W. Ciurzyński Spółka Akcyjna oraz Unidevelopment Spółka Akcyjna,
na:
– Wspólnikami Spółki będą: Miasto Kobyłka, MULTIBUD INVESTMENT W. Ciurzyński Spółka Akcyjna oraz Unidevelopment Spółka Akcyjna.
Zgodnie z przedstawioną opinią prawną Instytutu Partnerstwa Publiczno-Prywatnego zmiana taka jest możliwa. We wnioskach do opinii wskazano, że:
– dopuszczalna jest zmiana podmiotowa składu Konsorcjum poprzez przystąpienie do Konsorcjum podmiotu trzeciego,
– dla ważności poszerzenia składu Konsorcjum nie jest wymagana zgoda Miasta, nie mniej zgody Miasta wymaga sama zmiana Umowy,
– wymagana jest uchwała Rady Miasta Kobyłka w przedmiocie zmiany uchwały wyrażającej zgodę na przystąpienie do spółki z Konsorcjum w zakresie dotyczącym zmiany podmiotowej w składzie Konsorcjum.
Zgodnie z wnioskiem, została podjęta Uchwała Nr V/42/15 Rady Miasta Kobyłka z dnia 30. 03. 2015 r. zmieniająca uchwałę Nr XLVII/485/14 Rady Miasta Kobyłka z dnia 1 października 2014 roku w sprawie utworzenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z udziałem Miasta Kobyłka pod firmą ?Kobyłka Dom? Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Wspólnikami Spółki będą:
– Miasto Kobyłka,
– Multibud Investment W. Ciurzyński Spółka Akcyjna,
– Unidevelopment Spółka Akcyjna.
Następnie w dniu 30 marca 2015 roku zawarto Porozumienie pomiędzy Multibud W. Ciurzyński S.A. a Unidevelopment S. A. oraz Multibud Inwestment W. Ciurzyński S. A. przenoszące pełnię praw i obowiązków Multibud S.A. na Multibud Investment w stosunku do Unidevelopment w celu realizacji umowy zawartej z Miastem Kobyłka.
20. Uchwałą Nr XIII/105/15 Rady Miasta Kobyłka z dnia 26 października 2015 roku ponownie zmieniono § 2 uchwały Nr XLVII/485/14 Rady Miasta Kobyłka. Tym razem podjęto decyzję, iż Wspólnikami Spółki będą:
– Miasto Kobyłka,
– MULTIBUD INVESTMENT W. Ciurzyński Spółka Akcyjna,
– UNIDEVELOPMENT Spółka Akcyjna,
– TECHNOBETON Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
Dodano nowego partnera, który na żadnym etapie wyboru partnera nie brał udziału w postępowaniu negocjacyjnym, tj. firmę Technobeton Sp. z o.o.
21. Pismem z dnia 16. 12. 2015 r. Pan Wojciech Ciurzyński przesłał podstawowe dokumenty przedsięwzięcia, tj.:
– Program Funkcjonalny Kompleksu,
– Koncepcję Architektoniczno-Urbanistyczną,
– Harmonogram Rzeczowo-Finansowy,
– Projekt Budżetu Przedsięwzięcia.
22. W dniu 23. 12. 2015 roku został zawarty Aneks nr 3 do umowy inwestycyjnej nr 269/U/2014 zawartej w dniu 2 lipca 2014 r. Strony między innymi postanowiły, że wyrażają zgodę na przystąpienie do Konsorcjum Spółki Technobeton Sp. z o.o.
23. W dniu 23. 12. 2015 r. spisany został Akt Notarialny Repertorium A numer 15204/2015 pomiędzy:
– Robertem Roguskim Burmistrzem Miasta Kobyłka,
– Wojciechem Stanisławem Ciurzyńskim Przedstawicielem Spółki Multibud Investment W. Ciurzyński S.A.,
– Zbigniewem Tadeuszem Gościckim Przedstawicielem Spółki Unidevelopment S.A.,
– Piotrem Mariuszem Turskim i Andrzejem Skopem Przedstawicielami Spółki Technobeton Sp. z o.o.
zawiązujący Umowę Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która będzie prowadzić działalność pod firmą ?Kobyłka Dom? Sp. z o.o. Spółka została powołana na czas oznaczony, tj. na okres realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, określonego w umowie inwestycyjnej zawartej w dniu 2 lipca 2014 roku (wraz z późn. zm.) jednak nie dłużej niż na okres do 31 grudnia 2021 roku. Kapitał zakładowy Spółki wynosi 12.500 zł i dzieli się na 250 udziałów po 50 złotych. Udziały w kapitale zostały podzielone w sposób następujący:
– Gmina Kobyłka: 60 udziałów, pokrytych w całości wkładem niepieniężnym w postaci mapy z planem podziału nieruchomości dla działek 21/18 i 21/22.
– Multibud Investment W. Ciurzyński S.A.: 50 udziałów, pokrytych w całości wkładem pieniężnym,
– Unidevelopment S.A.: 13 udziałów, pokrytych w całości wkładem pieniężnym,
– Technobeton Sp. z o.o.: 127 udziałów, pokrytych w całości wkładem pieniężnym.
Kapitał zakładowy Spółki może być podwyższony uchwałą Zgromadzenia Wspólników poprzez podwyższenie wartości nominalnej udziałów istniejących lub ustanowienie nowych udziałów. Udziały mogą być pokryte gotówką lub wkładem niepieniężnym, z zastrzeżeniem, że Gmina Kobyłka pokryje udziały w podwyższonym kapitale zakładowym wyłącznie wkładem niepieniężnym w postaci prawa własności części nieruchomości, oznaczonej jako działka ewid. Nr 48/1 w obrębie 35 oraz nieruchomości składającej się z działek o nr ewid. 21/18 i 21/22 z obrębu 35. Na pierwszym etapie Projektu Inwestycyjnego Gmina Kobyłka wniesie do Spółki wkładem niepieniężnym działki o nr ewid. 21/18 i 21/22 z obrębu 35.
Udziały mogą być umarzane na podstawie uchwały Zgromadzenia Wspólników z zastrzeżeniem, że Gmina Kobyłka nie może złożyć pierwszego wniosku o umorzenie udziałów przed uzyskaniem przez Spółkę pozwolenia na użytkowanie pierwszego obiektu (budynku mieszkalno-użytkowego).
Działalność Spółki będzie finansowana z następujących źródeł:
– środków własnych w postaci kapitału Spółki,
– kredytów i pożyczek,
– prowadzonej działalności gospodarczej.
Organami Spółki są: Zgromadzenie Wspólników, Rada Nadzorcza i Zarząd. Ustalono, że Zgromadzenie Wspólników może być zwyczajne i nadzwyczajne. Zgromadzenie zwyczajne zwołuje się corocznie do 30 czerwca każdego roku. W umowie wskazano na czyj wniosek może zostać zwołane zebranie nadzwyczajne i w jakim terminie. Wskazano także jaki zakres spraw wymaga konieczności podjęcia przez Zgromadzenie Wspólników decyzji w formie uchwały. Każdy ze wspólników ma prawo powoływać i odwoływać po jednym członku Rady Nadzorczej z tym, że Gmina Kobyłka powołuje i odwołuje Przewodniczącego. Określono także wybór, zakres prac i kompetencje Zarządu Spółki, który może być maksymalnie 4-osobowy. Zapisano w umowie, że rokiem obrotowym jest rok kalendarzowy a pierwszy rok obrotowy kończy się z dniem 31grudnia 2016 roku.
Postanowiono, że opisywany Akt Notarialny stanowi jednocześnie protokół z pierwszego Zgromadzenia Wspólników, na którym dokonano wyboru Rady Nadzorczej w składzie:
– Piotr Maciej Grubek ? Przewodniczący Rady Nadzorczej,
– Wojciech Stanisław Ciurzyński ? Członek Rady Nadzorczej,
– Piotr Mariusz Turski ? Członek Rady Nadzorczej,
– Zbigniew Tadeusz Gościcki ? Członek Rady Nadzorczej.
Spółce została wpisana do rejestru przedsiębiorców pod numerem KRS: 0000603992 (REGON: 363797000, NIP: 1251638568).
W dniu 23. 12. 2015 roku Aneksem Nr 4 do Umowy Inwestycyjnej z dnia 02. 07. 2014 roku modyfikujący treść Umowy Inwestycyjnej do uzgodnionych wcześniej treści.
24. W dniu 23. 12. 2015 r. uchwałą nr 1/2015 Rady Nadzorczej Spółki Kobyłka Dom powołano na wspólną trzy letnią kadencję Stanisława Albinowskiego na pierwszego członka zarządu i powierzono mu funkcję Prezesa Zarządu, Andrzeja Skopa na drugiego członka zarządu i powierzono mu funkcję Wiceprezesa Zarządu Spółki oraz powołano Przemysława Cichockiego na trzeciego członka Zarządu.
25. W dniu 29. 01. 2016 roku została zawarta umowa o dzieło na kwotę 415,00 złotych pomiędzy Miastem Kobyłka z Panem Andrzejem Wróblewskim na sporządzenie operatów szacunkowych do ustalenia wartości rynkowej dla nieruchomości 21/18 i 21/22 z obrębu 35 oraz dla nieruchomości 167/1 i 167/2 z obrębu 41. Według operatu szacunkowego z dnia 14. 02. 2016 r. dla działek 21/18 i 21/22 wartość nieruchomości wyniosła 1.228.552,00 złotych (3.811 m2 x 322,37 zł/m2).
26. W dniu 15. 02. 2016 roku sporządzono Akt Notarialny Repertorium A nr 1752/2016 w sprawie zmiany umowy Spółki i przyjęcia tekstu jednolitego, podnosząc jednocześnie, że Spółka do chwili obecnej nie została wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, wobec czego jest Spółką w organizacji.
Zmieniono zapis odnośnie ilości członków Zarządu Spółki i określono tryb wyboru 3 lub 4 członków Zarządu.
27. Przedsięwzięcie deweloperskie jest prowadzone na podstawie wydanej w dniu 08. 08. 2016 roku decyzji nr 811p/2016 Starosty Wołomińskiego,(znak WAB.6740.10.29.2016), zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej spółce ?Kobyłka Dom? Sp. z o.o. pozwolenia na budowę budynku mieszkalno-usługowego wraz z infrastrukturą techniczną wewnętrzną i zewnętrzną, zjazdem do garażu, parkingiem podziemnym i zewnętrznym na działkach 21/18, 21/22, 21/20 i 21/17 z obrębu 35 przy ulicy Leśnej 8 w Kobyłce, zmienionej na podstawie decyzji nr 967p/2018 Starosty Wołomińskiego z dnia 12 lipca 2018 roku, zatwierdzającej w/w projekt budowlany z uwzględnieniem zmian wynikających z projektu budowlanego zamiennego. Na nieruchomości prowadzona jest budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową o projektowanej powierzchni użytkowej 7.993,21 m2, o pięciu kondygnacjach naziemnych i jednej kondygnacji podziemnej z częścią mieszkalną wielorodzinną oraz częścią usługową na parterze. Prace budowlane rozpoczęły się 28 października 2016 roku, co potwierdza wpis do dziennika budowy.
Wskaźniki techniczne budynku:
– powierzchnia zabudowy: 1479,57 m2,
– powierzchnia całkowita: 10289,67 m2,
– powierzchnia użytkowa: 7993,21 m2,
w tym:
– powierzchnia mieszkań: 4203,85 m2,
– powierzchnia pomocnicza części mieszkalnej: 53,18 m2,
– powierzchnia kotłowni: 15,32 m2,
– powierzchnia usług: 1020,16 m2,
– powierzchnia garażu podziemnego: 2700,70 m2,
– kubatura całego budynku: 37553,37 m2,
– ilość lokali mieszkalnych: 84 szt.,
– ilość miejsc parkingowych w garażu podziemnym: 85 szt.
Dodatkowo ma powstać 31 miejsc parkingowych na zewnątrz.
28. W dniu 22. 09. 2016 roku sporządzono Akt Notarialny Repertorium A nr 13253/2016 w celu zaprotokołowania uchwał na Nadzwyczajnym Zgromadzeniu Wspólników Spółki. Zebranie otworzył Stanisław Albinowski ? Prezes Zarządu Spółki. Na Zebraniu podjęto między innymi uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego Spółki oraz zmiany Umowy Spółki i przyjęcia tekstu jednolitego Umowy Spółki. Postanowiono, że:
a). Podwyższony został kapitał Spółki o kwotę 5.120.000,00 zł, tj. z kwoty 12.500,00 złotych do kwoty 5.132.500,00 złotych, poprzez ustanowienie 102.400 nowych udziałów o wartości nominalnej po 50,00 złotych.
b). Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników postanowiło, że nowe udziały zostaną objęte przez dotychczasowych Wspólników w stosunku do ich udziałów, tj.:
– Miasto Kobyłka obejmuje 24.576 nowych udziałów o łącznej wartości nominalnej 1.228.800,00 złotych, pokrywając wpłaty na udziały wkładem niepieniężnym (aportem) w postaci przeniesienia na Spółkę własności niezabudowanej nieruchomości o powierzchni 3.811 m2 położonej przy ulicy Leśnej w Kobyłce, stanowiącymi działki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków numerami 21/18 i 21/22 z obrębu 35 dla których prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Wołominie księga wieczysta WA1W/00016999/6 o wartości rynkowej 1.228.552,00 złotych oraz w postaci dokumentacji o wartości rynkowej 248,00 złotych. Po dokonaniu tych zmian, łączne udziały tego Wspólnika wynoszą 24.636 o wartości nominalnej 1.231.800,00 zł, na które składa się wniesiona aportem działka, mapa oraz dokumentacja.
– Spółka Technobeton Sp. z o. o. obejmuje 52.225 nowych udziałów o łącznej nominalnej wartości 2.611.250,00 złotych, pokrywając w całości wpłaty na udziały wkładem pieniężnym. Po dokonaniu tych zmian, łączne udziały tego Wspólnika wynoszą 52.352 o wartości nominalnej 2.617.600,00 zł.
– Spółka Multibud Investment W. Ciurzyński S.A. obejmuje 20.480 nowych udziałów o łącznej nominalnej wartości 1.024.000,00 złotych, pokrywając w całości wpłaty na udziały wkładem pieniężnym. Po dokonaniu tych zmian, łączne udziały tego Wspólnika wynoszą 20.530 o wartości nominalnej 1.026.500,00 zł.
– Spółka Unidevelopment S.A. obejmuje 5.119 nowych udziałów o łącznej nominalnej wartości 255.950,00 złotych, pokrywając w całości wpłaty na udziały wkładem pieniężnym. Po dokonaniu tych zmian, łączne udziały tego Wspólnika wynoszą 5.132 o wartości nominalnej 256.600,00 zł.
29. W dniu 22. 09. 2016 roku sporządzono Akt Notarialny Repertorium A nr 13267/2016 będący skutkiem wcześniejszego podjęcia uchwały nr 1 z dnia 22. 09. 2016 roku przez Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki. Robert Roguski Burmistrz Miasta Kobyłka oświadczył o Miasto Kobyłka obejmuje 24.576 udziałów w Spółce o łącznej nominalnej wartości 1.228.800,00 złotych w kapitale zakładowym ?Spółki Kobyłka Dom? i oświadczył, że udziały zostaną pokryte wkładem niepieniężnym w postaci nieruchomości oraz dokumentacji o której mowa w Akcie Notarialny nr 13253.
30. W dniu 22. 09. 2016 roku sporządzono Akt Notarialny Repertorium A nr 13275/2016. Do jego podpisania stawili się Robert Roguski Burmistrz Miasta Kobyłka, Stanisław Andrzej Albinowski, Andrzej Skop i Przemysław Cichocki. W formie tego aktu zawarto umowę przeniesienia własności nieruchomości na Spółkę. Burmistrz przedstawił między innymi:
– operat szacunkowy nieruchomości dla działek 21/18 i 21/22 z obrębu 35, sporządzony przez Andrzeja Wróblewskiego w dniu 14 lutego 2016 roku z którego wynikało, że wartość rynkowa w/w nieruchomości wynosi 1.228.552,00 zł.
– wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z dnia 04. 07. 2016 r. z których wynikało, że działki o numerach 21/22 i 21/18 stanowią tereny zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.
– wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydany z upoważnienia Burmistrza Kobyłka w dniu 09. 09. 2016 roku z którego wynika, że działki 21/18 (o powierzchni 125 m2) i 21/22 (o powierzchni 3.686 m2) położone są na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu położonego przy ulicy Leśnej, Nadarzyńskiej i Ręczajskiej w Kobyłce ? obszar A, uchwalonym uchwałą Rady Miasta Kobyłka Nr XLVIII/494/14 z dnia 29. 10. 2014 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego z dnia 15 stycznia 2015 roku, pod pozycją 310, pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usług nieuciążliwych ?MW/U-2?.
– zaświadczenie wydane z upoważnienia Burmistrza Kobyłka, z dnia 21. 09. 2016 roku z którego wynika, że działki 21/18 i 21/22 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasów.
Robert Roguski Burmistrz Miasta Kobyłka przeniósł na rzecz Spółki nieruchomości oznaczone numerami 21/18 i 21/22 oraz dokumentację a w imieniu Spółki ?Kobyłka Dom? Sp. z o.o. której występują Stanisław Albinowski, Andrzej Skop i Przemysław Cichocki wyrażają na to zgodę, skutkiem czego przedmiotowe działki i dokumentację Spółka nabywa. Strony zawnioskowały o złożenie dokonania wpisu w księdze wieczystej WA1W/00016999/6 dotyczącego odłączenia niezabudowanej nieruchomości o powierzchni 3.811 m2 i założenia dla niej nowej księgi wieczystej oraz dokonania wpisu w tej księdze o własności na rzecz Spółki pod nazwą ?Kobyłka Dom? Sp. z o.o.
31. Strony umowy sporządziły w dniu 23. 12. 2015 r. Protokół wyceny wkładów niepieniężnych wnoszonych przez Gminę Kobyłka do Spółki celowej w postaci mapy z planem podziału nieruchomości KWWA1W/00016999//6 ? działki nr 21/18 i 21/22 w kwocie 3.000,00 złotych.
32. W dniu 23. 12. 2015 r. Strony umowy protokolarnie dokonują zatwierdzenia dokumentacji przedsięwzięcia.
33. Podjęcie uchwały Nr XLVIII/450/18 Rady Miasta Kobyłka z dnia 04. 06. 2018 r. w sprawie wyrażenia zgody na przystąpienie do realizacji II etapu budowy kompleksu mieszkaniowo-usługowego w Kobyłce. Uchwała pozytywnie rozpatrzona.
34. W dniu 21. 06. 2018 roku Spółka Adwokacka Smaga Jaroszyński przedstawiła opinię prawną, dotyczącą możliwości umorzenia udziałów należących do Miasta Kobyłka. Wynika z niej, że na podstawie zawartej w dniu 2 lipca 2014 roku Umowy Inwestycyjnej Miasto Kobyłka może wnioskować o dobrowolne umorzenie udziałów wyłącznie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie pierwszego budynku mieszkalno-usługowego w ramach prowadzonego Przedsięwzięcia Deweloperskiego. Umorzenie udziałów może umniejszyć udział Miasta Kobyłka w przyszłym zysku z 24% do 0,07%. Zachowanie udziału Miasta Kobyłka w zysku na poziomie 24% wymaga równoczesnego umorzenia udziałów wszystkich pozostałych wspólników Spółki.
35. W dniu 02. 10. 2018 roku zostały sporządzone operaty szacunkowe przez Pana Andrzeja Marka Korniluka. Według jego wyceny wartość rynkowa lokalu położonego:
– w części C budynku przy Leśnej 8 wynosi: 2.413.332,00 złotych (451,09 m2 x 5.350 zł/m2 = 2.413.332,00 zł.).
– w części B budynku przy Leśnej 8 wynosi: 1.205.173,00 złotych (277,37 m2 x 4.345 zł/m2 = 1.205.173,00 zł.).
– w części A budynku przy Leśnej 8 wynosi: 1.400.958,00 złotych (322,43 m2 x 4.345 zł/m2 = 1.400.958,00 zł.).
36. W dniu 19. 10. 2018 roku sporządzono Akt Notarialny Repertorium A nr 1629/2018. Do jego podpisania stawili się Stanisław Andrzej Albinowski Prezes Zarządu Spółki, Andrzej Skop Wiceprezes Zarządu Spółki oraz Przemysław Cichocki Członek Zarządu Spółki, którzy są uprawnieni do łącznej reprezentacji spółki pod nazwą ?Kobyłka Dom? Sp. z o.o. co potwierdza wpis do KRS o nr 0000603992, REGON 363797000, NIP 125-163-85-68, zwani dalej jako ?Przedstawiciele Spółki? oraz Robert Roguski Burmistrz Miasta Kobyłka, zwany dalej jako ?Nabywca?. Strony spotkały się w celu zawarcia Przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego i jego sprzedaży. Omawiany lokal o powierzchni 445,23 m2oznaczony został numerem 0.3 i jest położony na parterze budynku, zobowiązano się sprzedać po uzyskaniu przez nabywcę wymaganych zgód, w tym Rady Miasta Kobyłka za cenę 2.915.058,18 złotych brutto na potrzeby biblioteki miejskiej. Podana cena to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu w standardzie deweloperskim i kwoty 4.200 zł netto plus 23% VAT za m2, stanowiącej równowartość średniej ceny netto mieszkań w Budynku wynikającej z zawartych przez sprzedającego do dnia zawarcia niniejszej Umowy umów deweloperskich oraz kwoty 500.000,00 złotych netto plus 23% VAT wynikającej z podwyższenia standardu deweloperskiego w lokalu, poprzez wykonanie przez Spółkę Kobyłka Dom prac wykończeniowych wymienionych w punktach 4-9 załącznika do niniejszej umowy ?Końcowy standard i zakres wykończenia lokalu?. Ustalono, że Nabywca zobowiązany będzie zapłacić na rzecz Sprzedającego całej ceny najpóźniej do dnia 31 grudnia 2019 roku. Strony dopuściły rozliczenie ceny lokalu w drodze wzajemnej kompensaty ceny lokalu i wierzytelności Nabywcy z tytułu należnego mu wynagrodzenia za umorzone udziały oraz przysługującej mu dywidendy z zysku. Strony oświadczyły, że umowę przyrzeczoną zobowiązują się zawrzeć w terminie do 30 marca 2019 roku. Strony postanowiły, że przeniesienie na Nabywcę prawa odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej poprzedzone będzie odbiorem lokalu użytkowego przez Nabywcę, który nastąpi po uzyskaniu przez Sprzedającego decyzji organu nadzoru budowlanego o pozwoleniu na użytkowanie budynku.
37. W dniu 02. 11. 2018 roku została zawarta Umowa Rezerwacyjna nr UM-635/U/2018 pomiędzy Spółką Kobyłka Dom a Miastem Kobyłka na powierzchnie usługowe oznaczone nr A i B położone na parterze o łącznej powierzchni 612,7 m2. Umowa jest ważna do 30. 03. 2019 r. Aneksem nr 1 z dnia 29. 03. 2019 r. do w/w umowy został wydłużony termin rezerwacji do dnia 30. 04. 2019 r.
38. W dniu 09. 01. 2019 r. Zarząd Spółki Kobyłka Dom otrzymał pozwolenie na użytkowanie części budynku mieszkalno-usługowego wraz z infrastrukturą techniczną wewnętrzną i zewnętrzną, zjazdem do garażu, parkingiem podziemnym i zewnętrznym, zjazdem indywidualnym z ulicy Leśnej w wyłączeniem części usługowej przy ulicy Fałata i Leśnej w Kobyłce (Decyzja PINB Nr 4/2019 z dnia 09. 01. 2019 r.).
39. Rada Miasta Kobyłka w dniu 21 stycznia 2019 roku podjęła uchwałę Nr IV/39/2019 zmieniającą uchwałę w sprawie określenia zasad wnoszenia, cofania i zbywania przez Burmistrza Miasta Kobyłka udziałów i akcji Miasta Kobyłka w spółkach prawa handlowego. Uchwałą uchylono § 7 ust. 1 pkt 3 uchwały Nr XLVI/459/14 Rady Miasta Kobyłka z dnia 27 sierpnia 2014 r.
40. Rada Miasta Kobyłka w dniu 21 stycznia 2019 roku podjęła uchwałę Nr IV/40/2019 uchylającą uchwałę Nr XLVIII/450/18 z dnia 4 czerwca 2018 roku w sprawie wyrażenia zgody na przystąpienie do realizacji II etapu budowy kompleksu mieszkaniowo-usługowego w Kobyłce.
41. Zarząd Spółki poinformował, że w dniu 21. 02. 2019 r. rozpoczął podpisywanie aktów notarialnych na lokale mieszkalne oraz miejsca postojowe.
42. W dniu 20. 02. 2019 r. do Zarządu Spółki zostało złożone pismo o rezygnacji Piotra Grubka z pełnienia funkcji Przewodniczącego Rady Nadzorczej spółki Kobyłka Dom Sp. z o.o.
43. Pismem z dnia 26. 02. 2019 roku została przekazana Burmistrzowi przez Spółkę Kobyłka Dom opinia prawna sporządzona przez Spółkę Adwokacką Smaga Jaroszyński w przedmiocie udzielenia pozwolenia na użytkowanie lokalu przeznaczonego na bibliotekę. Z opinii wynika, że obowiązujące przepisy prawa budowlanego przewidują możliwość wydania warunkowego pozwolenia na użytkowanie lokalu, uzależniając jego użytkowanie od wykonania w oznaczonym terminie określonych robót budowlanych. Tak sformułowana decyzja stanowi podstawę do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz jego wyodrębnienia ? a co za tym idzie ? przeniesienia własności lokalu na rzecz Miasta Kobyłka, celem wykonania określonych w tej decyzji robót budowlanych, umożliwiających użytkowanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i uwarunkowaniami techniczno-budowlanymi.
44. Rada Miasta Kobyłka w dniu 11 marca 2019 roku podjęła uchwałę Nr VI/53/2019 w sprawie nabycia lokalu użytkowego w budynku wielorodzinnym, położonym w Kobyłce przy ulicy Leśnej 8 wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości wspólnej. Wyrażono zgodę na nabycie na rzecz Gminy Kobyłka lokalu użytkowego, oznaczonego projektowanym numerem 0.3 w budowanym budynku wielorodzinnym, położonym w Kobyłce przy ul. Leśnej 8, położonym na zabudowanych działkach ewidencyjnych o nr 21/18 i 21/22 z obrębu 0035,35.
45. W dniu 21. 03. 2019 r. na stanowisko Przewodniczącego Rady Nadzorczej spółki Kobyłka Dom został powołany przez Burmistrza Miasta Kobyłka Pan Narcyz Krzysztof Tokarski.
46. W dniu 28. 03. 2019 roku sporządzono Akt Notarialny Repertorium A nr 1011/2019. Do podpisania Aktu stawili się Stanisław Andrzej Albinowski, Andrzej Skop i Przemysław Cichocki umocowani do łącznej reprezentacji spółki pod nazwą Kobyłka Dom i udzielili nim Pełnomocnictwa Krzysztofowi Najgrodzkiemu do zmiany przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego i jego sprzedaży z dnia 19 października 2018 roku, za Repertorium nr 1629/2018, wskazując w oświadczeniu, że wyrażają zgodę na przesunięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 31 maja 2019 roku oraz upoważniają Krzysztofa Najgrodzkiego do zawarcia umowy nabycia udziałów:
– od Miasta Kobyłka 24.612 udziałów o nominalnej wartości 1.230.600,00 zł celem ich umorzenia, za wynagrodzeniem w wysokości 1.595.103,72 złotych,
– od Technobeton Sp. z o.o. 52.301 udziałów o łącznej wartości nominalnej 2.615.050,00 złotych w celu ich umorzenia za wynagrodzeniem w wysokości 2.615.050,00 złotych,
– od Multibud Investment W. Ciurzyński S.A. 20.510 udziałów o łącznej wartości nominalnej 1.025.500,00 złotych w celu ich umorzenia za wynagrodzeniem w wysokości 1.025.500,00 złotych,
– od Unidevelopment S.A. 5.127 udziałów o łącznej wartości nominalnej 256.350,00 złotych w celu ich umorzenia za wynagrodzeniem w wysokości 256.350,00 złotych.
W dniu 29. 03. 2019 roku sporządzono Akt Notarialny Repertorium A nr 1021/2019.W tej formie spisano Protokół Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki. Podjęta została uchwała nr 2/3/2019 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kobyłka Dom Sp. z o.o. z dnia 29 marca 2019 roku w sprawie określenia warunków umorzenia udziałów oraz wyrażenia zgody i upoważnienia zarządu do nabycia udziałów celem ich umorzenia. Uchwała została podjęta jednomyślnie. Została zarządzona przerwa 40-minutowa na wniosek Wspólników celem zawarcia umowy zbycia udziałów na rzecz Spółki przez Miasto Kobyłka, Technobeton Sp. z o.o., Multibud Investment W Ciurzyński S.A. i Unidevelopment S.A. Przewodniczący poinformował po zakończeniu przerwy w obradach o zawarciu przez spółkę Kobyłka Dom umowy zbycia udziałów Spółce celem ich umorzenia na uzgodnionych wcześniej zasadach. Następnie podjęto uchwałę Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kobyłka Dom w sprawie umorzenia udziałów. W związku z umorzeniem udziałów, kapitał zakładowy Spółki Kobyłka Dom obniżono o kwotę 5.127.500,00 zł z kwoty 5.132.500,00 zł do kwoty 5.000,00 zł. na co wyrażono zgodę uchwałą nr 4/3/2019 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kobyłka Dom z dnia 29. 03. 2019 r. Następnie podjęto uchwałę o zmianie umowy Spółki w związku z obniżeniem kapitału zakładowego i kolejną uchwałę w sprawie przyjęcia tekstu jednolitego umowy Spółki.
47. W dniu 29. 03. 2019 roku sporządzono Akt Notarialny Repertorium A nr 1040/2019 w sprawie zmiany przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego i jego sprzedaży z dnia 19 października 2018 roku, za Repertorium nr 1629/2018. Ze strony Urzędu Miasta stawiła się Edyta Zbieć Burmistrz Miasta Kobyłka a ze strony Spółki Kobyłka Dom Krzysztof Najgrodzki. Strony uzgodniły, że przesuwają termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 31 maja 2019 roku. Dodatkowo w związku z faktem, iż została w dniu zawarcia niniejszego aneksu podjęta uchwała Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników spółki pod nazwą Kobyłka Dom w przedmiocie umorzenia 24.612 udziałów o wartości nominalnej 50,00 złotych każdy i łącznej wartości nominalnej 1.230.600,00 zł nabytych przez Spółkę od Miasta Kobyłka w celu ich umorzenia, za wynagrodzeniem w wysokości 1.595.103,72 złotych rozliczenia ceny lokalu nastąpi w drodze wzajemnej kompensaty ceny lokalu i należnemu Miastu Kobyłka wynagrodzenia za umorzone udziały, oraz należnej Miastu Kobyłka dywidendy za rok 2019, do wysokości wierzytelności niższej.
48. W dniu 29. 03. 2019 roku Pełnomocnik Spółki Krzysztof Najgrodzki i Edyta Zbieć Burmistrz Miasta Kobyłka zawarli umowę zbycia udziałów celem ich umorzenia na zasadach wskazanych powyżej w tym wskazanych w Akcie notarialnym Repertorium A Nr 1011/2019 z dnia 28. 03. 2019 roku.
49. W dniu 12. 04. 2019 roku sporządzono Akt Notarialny Repertorium A nr 1189/2019 podpisany przez Burmistrza Miasta Kobyłka i trzech reprezentantów Spółki Kobyłka Dom w sprawie zmiany przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego i jego sprzedaży z dnia 19 października 2018 roku, za Repertorium A Nr 1629/2018. Postanowiono przesunąć termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30 listopada 2019 roku a także dodano punkt w którym Sprzedający oświadczył, iż w związku z potrzebą realizacji przez Nabywcę prac aranżacyjnych i wykończeniowych umożliwiających przeprowadzenie odbioru lokalu przez właściwe służby sanitarne (prace adaptacyjne) zobowiązuje się przekazać lokal w posiadanie Nabywcy w terminie 7 dni od momentu zawarcia niniejszej umowy i tym samym wyraża zgodę na dysponowanie lokalem przez Nabywcę na cele budowlane w zakresie prac adaptacyjnych z zachowaniem uzgodnionych zasad.
50. W dniu 17. 04. 2019 r. Protokołem zdawczo-odbiorczym został przekazany przez Spółkę Kobyłka Dom Miastu Kobyłka lokal użytkowy o powierzchni 445,23 m2.
51. Rada Miasta Kobyłka w dniu 23. 04. 2019 roku odmówiła wyrażenia zgody na przystąpienie do realizacji II etapu realizacji przedsięwzięcia.
52. W dniu 25. 04. 2019 r. została wydana Decyzja PINB Nr 141/2019 udzielająca pozwolenia na użytkowanie w zakresie lokali użytkowych z wyłączeniem biblioteki miejskiej.
Ostateczne wnioski i zalecenia Komisji Rewizyjnej po uwzględnieniu uwagi, zgłoszonej przez Burmistrza Miasta Kobyłka:
Sporządzony w 2011 roku operat szacunkowy wartości nieruchomości określał, że wartość 1 m2nieruchomości zabudowanej w części budynkiem mieszkalnym przeznaczonym do rozbiórki w którym zamieszkiwało 6 osób o powierzchni 358 m2 został wyceniony na 416,69 zł. Wartość 1 m2 nieruchomość niezabudowanej sąsiadującej z w/w działką o powierzchni 4883 m2 został wyceniony na 465,81 zł. Biorąc pod uwagę sukcesywnie rosnące zapotrzebowanie na zakup nieruchomości pod budownictwo wielorodzinne na terenie naszego Miasta, atrakcyjne położenie nieruchomości, a także zmianę zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który zezwolił na tym terenie możliwość budowy wyższych obiektów, o większej ilości kondygnacji, należało domniemywać, że cena tych gruntów również powinna wzrosnąć. Mimo to według sporządzonego w 2014 roku operatu szacunkowego na potrzeby omawianej inwestycji wartość nieruchomości na której miała powstać inwestycja, zamiast wzrosnąć to zmalała do 311,31 zł za 1 m2. W dniu 04. 09. 2019 roku w siedzibie Urzędu Miasta Kobyłka, komisja przetargowa przeprowadziła przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w Kobyłce przy ulicy Granicznej, stanowiącej działki ewidencyjne w obrębie 0033,33, oznaczone numerami 155/2, 157 i 156 o łącznej powierzchni 0,2193 ha. Zgodnie z Ogłoszeniem WGP.6840.1.6.2019 z dnia 13. 09. 2019 r. Burmistrza Miasta Kobyłka w przetargu została osiągnięta najwyższa cena za sprzedaż w/w działek w kwocie 1.933.000 zł brutto. W ogłoszeniu o wyniku przetargu Burmistrz Miasta Kobyłka poinformował, iż Nabywcą nieruchomości została spółka pod firmą A.M.M. Sp. z o. o. Sp. komandytowa. Oznacza to, że nieruchomości zostały sprzedane za 881,44 złotych za m2. Biorąc pod uwagę powyższe można wnioskować, że za tak niską cenę nieruchomość ta nie powinna zostać wniesiona aportem do Spółki ?Kobyłka Dom?. W ocenie komisji należało wykonać jeszcze jeden niezależny operat szacunkowy i wówczas zastanowić się nad opłacalnością pozbywania się nieruchomości w centrum Miasta za mało atrakcyjną cenę. Na decyzję Miasta powinna też wpłynąć szybka decyzja podmiotu prywatnego, który nie kwestionował wartości działki, nie proponował negocjacji stawki tylko przyjąć bez uwag zaproponowaną przez Miasto jej wartość. Może to nasuwać wnioski, że zdaniem podmiotu prywatnego, który ma znacznie większe doświadczenie na rynku obrotu nieruchomościami niż urząd miasta, cena działki była bardzo atrakcyjna, co nie dziwi z punktu widzenia partnera prywatnego, którego działania nastawione są na maksymalizację zysku, podjęcia takiej decyzji.
Miasto do realizacji inwestycji wybrało podmiot prywatny. Było nim Konsorcjum firm: Multibud W. Ciurzyński S.A. oraz Unidevelopment S.A. Następnie na wniosek firmy Multibud W. Ciurzyński S.A., która została wybrana do realizacji inwestycji w Gdańsku zmieniono jednego z inwestorów, tj. firmę Multibud W. Ciurzyński S.A. zastąpiła firma Multibud Investment W. Ciurzyński S.A. powiązana kapitałowo i osobowo z wcześniej wybraną firmą. W następnej kolejności ponownie zmieniono członków wyłonionego wcześniej partnera publicznego. Tym razem były to firmy: Multibud Investment S.A. W. Ciurzyński S.A., Unidevelopment S.A. oraz Technobeton Sp. z o.o. W związku z powyższym w ocenie komisji niewłaściwym było wyrażanie zgody na dokonywanie tak istotnych zmian w przedmiocie zamiany partnerów prywatnych na inne podmioty. Według sporządzonych na potrzeby Miasta opinii prawnych, takie działania były dozwolone. Podnosi to jednak sens przeprowadzonego postępowania o wyłonienie partnera publicznego, skoro ostatecznie inwestycji nie realizowało w pierwotnie wybranym składzie wybrane w postępowaniu konsorcjum. Pojawiają się obawy czy Spółka Multibud W. Ciurzyński, która w momencie składania oferty była w organizacji była w stanie wykazać się należytym wymaganym w specyfikacji doświadczeniem oraz czy zasoby finansowe pozwalały jej na realizację inwestycji lub zaciągnięcie kredytu na wymaganą kwotę.
Miasto Kobyłka zakupiło od Spółki lokal użytkowy o powierzchni 445,23 m2 w stanie deweloperskim. Cena zakupu za 1 m2 wyniosła 4.200,00 złotych netto. Po doliczeniu podatku VAT cena ta wynosi 5.166,00 zł/m2. Dodatkowo dołożona została z budżetu Miasta kwota w wysokości 500.000,00 złotych z przeznaczeniem na dostosowanie lokalu użytkowego na potrzeby Miejskiej Biblioteki, co dodatkowo powoduje wzrost kosztu budowy 1 m2 o kolejną kwotę w wysokości 1.123,02 zł za 1 m2. Daje to łączną kwotę około 6.289, 02 zł za 1 m2 powierzchni lokalu użytkowego. Na dzień dzisiejszy w ocenie Komisji cena ta wydaje się bardzo wysoka. Według wyjaśnień przedstawicieli Spółki na tym poziomie kształtuje się cena rynkowa lokali w naszym mieście zbudowanych w takim standardzie a tylko za ceną rynkową Spółka może sprzedać Miastu ten lokal użytkowy. W ocenie komisji Miasto było w stanie na wolnym rynku zakupić lokal o podobnej powierzchni i standardzie za cenę niższą niż wskazana powyżej. Wymagało to zabezpieczenia środków finansowych w budżecie Miasta na zakup za gotówkę takiego lokalu lub dokonać sprzedaży nieruchomości i wówczas te środki przeznaczyć na zakup lokalu lub we własnym zakresie go wybudować. Jednak ostateczna ocena rentowności tego przedsięwzięcia będzie możliwa dopiero po likwidacji spółki i jej pełnym rozliczeniu (zyski z tytułu sprzedaży lokali, dywidendy, itp.), co będzie możliwe w trzecim kwartale 2020 roku.
Podpisy Komisji Rewizyjnej:
Bartłomiej Jabłoński ????????????????????..???????…..
Hanna Łach ? odmowa podpisu Protokołu. Członek Komisji złożył zdanie odrębne.
Zbigniew Kropiewnicki ??????????????????…?????????
Paweł Majkowski ??????????????????????????????.
Burmistrz Miasta Kobyłka
Pani Edyta Zbieć??????????????????????????????…
Kobyłka, 5.12.2019r.
Hanna Łach
Członek Komisji Rewizyjnej
Rady Miasta KobyłkaKomisja Rewizyjna
Rady Miasta KobyłkaZdanie odrębne do protokołu Komisji Rewizyjnej z dnia 05.12.2019 r. z kompleksowej kontroli Spółki ?Kobyłka Dom?
w zakresie analizy zawiązania spółki (podpisania umowy spółki), nadzoru właścicielskiego, realizacji podpisanych umów przez spółkę, stanu realizacji przedsięwzięcia i rentowności spółki.W związku z wnioskami sformułowanymi w protokole Komisji Rewizyjnej z kompleksowej kontroli Spółki ?Kobyłka Dom? z dnia 5.12.2019r. przedkładam poniższe zastrzeżenia.
W protokole została przedstawiona historia zdarzeń dotycząca realizacji przedsięwzięcia. Jednak Komisja przeprowadziła kontrolę tylko w oparciu o zgromadzone dokumenty. Zainteresowane strony nie miały możliwości złożenia wyjaśnień i uzupełnień do dokumentacji. Nie zostało również przeprowadzone wysłuchanie stron. W związku z tym przedstawione w protokole ustalenia są niepełne.
Nieuprawnione jest formułowanie wniosków w postaci przypuszczeń i dywagacji. Wnioski powinny być oparte tylko i wyłącznie na podstawie faktów. Wnioski powinny odnosić się do rzetelności, gospodarności, celowości i legalności w zakresie podejmowanych decyzji.
Nie zgadzam się z oceną zawartą we wniosku nr 1 Komisji. Niewłaściwe jest porównywanie ze sobą wartości dwóch, różniących się powierzchnią, nieruchomości określonych w 2 operatach szacunkowych sporządzonych w roku 2011 i 2014. Tym bardziej niedopuszczalne jest porównywanie wycen powyższych nieruchomości do ceny transakcyjnej sprzedaży nieruchomości gminnej w roku 2019 położonej w zupełnie innej lokalizacji!
Ponadto Komisja Rewizyjna nie jest organem uprawnionym do kwestionowania poprawności i prawidłowości operatów szacunkowych oraz do podważania rzetelności pracy rzeczoznawców majątkowych ? a to mam miejsce w tak sformułowanym wniosku.
Nieuprawnione jest formułowanie wniosków w postaci przypuszczeń i dywagacji. Wnioski powinny być oparte tylko i wyłącznie na podstawie faktów. Wnioski powinny odnosić się do rzetelności, gospodarności, celowości i legalności w zakresie podejmowanych decyzji.
Nie zgadzam się z oceną zawartą we wniosku nr 2 Komisji. Skoro sporządzona na potrzeby Miasta opinia prawna, dopuszczała możliwość zmiany składu konsorcjum, to działania podjęte w tym kierunku były jak najbardziej dozwolone.
Nieuprawnione jest formułowanie wniosków w postaci przypuszczeń i dywagacji. Wnioski powinny być oparte tylko i wyłącznie na podstawie faktów. Wnioski powinny odnosić się do rzetelności, gospodarności, celowości i legalności w zakresie podejmowanych decyzji.
Nie zgadzam się z oceną zawartą we wniosku nr 3 Komisji. Komisja Rewizyjna nie jest organem uprawnionym do kwestionowania poprawności i prawidłowości operatu szacunkowego oraz do podważania rzetelności pracy rzeczoznawcy majątkowego ? a to mam miejsce w tak sformułowanym wniosku.
Nieuprawnione jest formułowanie wniosków w postaci przypuszczeń i dywagacji. Wnioski powinny być oparte tylko i wyłącznie na podstawie faktów. Wnioski powinny odnosić się do rzetelności, gospodarności, celowości i legalności w zakresie podejmowanych decyzji.
Z poważaniem
Hanna Łach