Niedawno w telewizji ukazał się ciekawy reportaż dotyczący jednego z ząbkowskich osiedli przy ul. Wiosennej, w którym zaprezentowano sytuację mieszkańców, którym ekstremalnie pękały ściany w poszczególnych lokalach, jak i w częściach wspólnych budynku.
Mieszkańcy zwrócili się do dewelopera z problemem, ten jednak sprawę zbył, powołując się na upływ terminów z rękojmi za wady budynku (lokali). Dla przypomnienia, do dnia 25.12.2014 r. termin rękojmi za wady budynku (lokali) wynosił 3 lata, a po tej dacie wynosi 5 lat od daty odbioru (najczęściej podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego).
Deweloperowi wydaje się, że jak już termin rękojmi upłynął, to nie odpowiada już za wady budynku, co jest oczywiście nieprawdą i wprowadzaniem w błąd właścicieli.
Na początku warto pamiętać, że zawierając umowę deweloperską z deweloperem można umownie wydłużyć termin jego odpowiedzialności z tytułu rękojmi z ustawowych pięciu lat (np. do ośmiu, czy 10 lat), w tym zakresie mamy do czynienia ze swobodą umów na korzyść kupującego.
Natomiast wskazać należy, że nawet po upływie terminów rękojmi, deweloper będzie nadal odpowiadał za nienależyte wykonanie zobowiązania i gdy wskutek powstałych wad, (które przecież mogą ujawniać się po wielu latach) została wyrządzona szkoda – właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. Wówczas trzeba jednak udowodnić fakt powstania szkody, do czego niezbędna będzie opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa. Należy też wykazać związek przyczynowy pomiędzy działaniem (zaniechaniem) dewelopera a powstaniem szkody. Szkoda może polegać na ubytku wartości mieszkania (strata), jak i na utraconych zyskach, które lokal mógłby przynieść, gdyby nie szkoda (np. gdy wynajmujemy lokal, a potencjalni klienci uciekli).
Deweloper odpowiada także z tytułu odpowiedzialności deliktowej, czyli na zasadzie winy, a to w sytuacji, gdy np. celowo, chcąc oszukać (oszczędzić) wbudował inne materiały budowlane, gorszej jakości, niż wynikało to z projektu architektonicznego, przez co wyrządzona została szkoda. Wówczas deweloper zobowiązany jest do naprawienia tej szkody. Właściciel lokalu (budynku) musi zaś wykazać szkodę oraz winę dewelopera.
Co ciekawe z powodu licznych uszkodzeń lokalu, budynku ich właściciele mogą doznać krzywd, wyrażających się w ciągłym życiu w strachu, że budynek się zawali, mogą odczuwać dyskomfort psychiczny, lęk towarzyszący przykładowo wchodzeniu po schodach klatki schodowej. Za doznane krzywdy mieszkańcy mogą żądać nawet zadośćuczynienia. Wówczas deweloper również będzie ponosił odpowiedzialność, że wskutek powstania z jego winy wad budynku (lokali), mieszkańcy odczuwają dyskomfort, którego by nie zaznali, gdyby budynek powstał zgodnie ze sztuką budowlaną.
Dobrze jednak pamiętać, że roszczenia z tytułu odszkodowania (odpowiedzialność umowna) oraz tytułu zawinienia dewelopera (odpowiedzialność deliktowa) są alternatywne i właściciel powinien dokonać wyboru między nimi. Zadośćuczynienia zaś może żądać niezależnie od tych roszczeń.
W dużym uogólnieniu i skrócie deweloper oczywiście nie ma racji twierdząc, że po upływie rękojmi już za nic nie odpowiada.
Na marginesie, gdy deweloperowi zależy na sprzedaży mieszkania, żądajmy udzielenia gwarancji na mieszkanie, tj. dodatkowej umowy wzmacniającej pozycję kupującego, istniejącej obok odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Wówczas można sobie wybierać, czy dochodzimy roszczeń z rękojmi, czy z gwarancji.
Mariusz Astasiewicz
radca prawny