Galeria handlowa na terenach po Stolarce w Wołominie

?Sukces to drabina, po której nie sposób wspiąć się z rękami w kieszeniach? Philip Wylie

Od kilku tygodni w lokalnych tytułach prasowych ukazują się artykuły dotyczące realizowanego przez naszą firmę projektu budowy galerii handlowej na terenie dawnego zakładu Stolarki Wołomin S.A. W niniejszym tekście odnoszę się do postulatów i zarzutów postawionych przez różne środowiska społeczne, zawarte głównie w materiale opublikowanym przez tygodnik Wieści Podwarszawskie (nr 18/2011).

Jako młody mieszkaniec Wołomina z żalem czytam tego rodzaju wnioski, tym bardziej, że w rozmowach z wieloma osobami słyszę głosy akceptacji dla naszego pomysłu. Nie chcę wierzyć, że środowiska, które bezpodstawnie utrwalają obawy przed budową galerii, nie idą z duchem naszych czasów. Ale jak inaczej traktować tego rodzaju zarzuty? Czy chcemy żyć w zaścianku? Proszę spojrzeć na powiaty i gminy znajdujące się na zachód od Wisły? Spójrzmy na Piaseczno, Pruszków i Legionowo. Te wszystkie miasta razem z Wołominem miały takie same punkty wyjścia i znajdowały się w takim samym marazmie. Dzisiaj jedynie Wołomin pozostał daleko od tego peletonu.

W Wołominie mieszka wielu młodych ludzi i jest to pokolenie inne niż te, które pamięta lata ?70 i ?80. Ludzie młodzi, którzy będą tworzyć ten kraj, mają inne spojrzenie na świat. Jeżeli teraz wstrzymamy rozwój miasta i gminy Wołomin oraz całego naszego powiatu, to przekreślimy przyszłość tej ziemi na kolejne dziesiątki lat.

Tak samo jak budowa Stolarki w latach 50-tych nakreśliła ścieżkę rozwoju tego terenu, tak teraz my mamy możliwość kreowania naszej rzeczywistości na kolejne lata. Nic nie trwa wiecznie i jedyną szansą na życie, jest ciągłe podążanie naprzód. Moi rozmówcy narzekają, że w tym mieście nie ma nic ciekawego, nie ma dobrych sklepów, kawiarni, restauracji czy kina. Wielu ludzi, którzy skończyli studia wyższe w Warszawie, pracowali przez szereg lat w warszawskich korporacjach chcą budować swoje firmy właśnie w Wołominie. Ale borykają się z problemami, zaściankową mentalnością, zawiścią i klasycznym podcinaniem skrzydeł. Wielu z nich przenosi swoje firmy do Warszawy. I to jest pytanie: dlaczego? Mówią mi, że tam jest tzw. powietrze, są lepsze możliwości działania. A Wołomin po prostu stoi w miejscu. Dlaczego nie mogą oni prowadzić biznesów w Wołominie? Coś tu jest nie tak.

Poniżej przedstawiam moje odpowiedzi na postawione wnioski następujących środowisk:

– Społem PSS w Wołominie (dalej: Społem)

– Powiatowy Cech Rzemiosł i Przedsiębiorczości (dalej: Cech)

– Towarzystwo Przyjaciół Wołomina, Gminna Spółdzielnia ? GS WSS Społem oraz Związek Kupców Powiatu Wołomińskiego (dalej łącznie: Kupcy)

Kupcy: ?Miastu potrzebne są nowe miejsca pracy w zakładach wytwórczych, a nie kolejne sklepy?

Społem: ?Miastu potrzebne są miejsca pracy w sektorze wytwórczym, a nie kolejne powierzchnie handlowe?

Punkt 1.1: Według jakich danych Zarząd Społem PSS w Wołominie wysuwa takie stwierdzenie? Z podstawowych praw ekonomii wynika, że w krajach wysoko rozwiniętych udział produkcji w gospodarce wynosi ok. 20%, a usług i handlu 80%. W XX wieku w Polsce rozkład ten był dokładnie odwrotny. Nic więc dziwnego, że wraz z nastaniem gospodarki rynkowej w 1989r., część gałęzi przemysłowych musiała upaść. Jest to naturalna kolej rzeczy. W tej chwili jesteśmy na półmetku drogi do gospodarki rozwiniętej – obecnie usługi i handel to zaledwie 55%. Regulacją tych proporcji na skalę makro zajmuje się Rząd RP. My, mieszkańcy gminy oraz władze samorządowe możemy jedynie działać na skalę mikro czyli myśleć o naszym własnym ?podwórku?. Powinniśmy skupić się na bezrobociu panującym w naszym powiecie i zastanowić się czy lepsza jest galeria handlowa, która da realne miejsca pracy i pozwoli zatrzymać w gminie ogromne pieniądze, które wydajemy w galeriach handlowych w Warszawie, czy przemysł, a raczej marzenie o tym, aby był on w Wołominie.

Uprzejmie proszę Zarząd Społem o odpowiedź na pytanie: czemu inwestor chcący uruchomić jakąkolwiek produkcję miałby ulokować swoją fabrykę akurat w Wołominie? Jakie obecnie sprzyjające do tego warunki ma nasze miasto? Proszę o podanie choć jednego argumentu, który zachęci inwestora przemysłowego do Wołomina? Wiele już było podjętych takich prób i nic z tego nie wyszło. 60 lat temu kiedy powołano do życia Stolarkę Wołomin, jak również 106 lat temu kiedy uruchomiono Hutę Szkła, Wołomin miał atuty dla działalności produkcyjnej ? ziemia była tu bardzo tania (Wołomin liczył wtedy 1000 mieszkańców), mała odległość od stolicy, która w latach powojennych potrzebowała odbudowy i przede wszystkim tu właśnie znajdowała się pierwsza stacja kolejowa od dworca Warszawa Wileńska.

Dziś realia są całkowicie inne. Powiat wołomiński jest najbardziej zaludnionym powiatem w województwie mazowieckim, ziemia jest warta wielokroć więcej, a dotychczasowe tereny przemysłowe znajdują się już nie na obrzeżach miasta, a w jego centrum lub bliskim sąsiedztwie. Ponadto Wołomin nie posiada żadnych innych terenów na obrzeżach miasta, które nadają się na przemysł. Wiele do życzenia pozostawia również drogowe połączenie komunikacyjne, które dla dzisiejszego przemysłu jest podstawowym środkiem transportu.

Inny bardzo ważny argument przytaczają dojrzalsi mieszkańcy Wołomina, z którymi często rozmawiam (m.in. z byłymi pracownikami Stolarki Wołomin oraz Huty Szkła): ?nie ważne gdzie, ważne żeby były te miejsca pracy i żeby były one takie, w których pracę znajdzie każdy, również kadra robotnicza z dawanych fabryk?.

Społem: ?Uważamy, że centrum handlowe powinno być zlokalizowane poza miastem, aby potencjalny inwestor przygotował niezbędną infrastrukturę, co przy okazji podniesie wartość rynkową okolicznych nieruchomości i poprawi jakość życia mieszkańców?

W przypadku Wołomina galeria handlowa zlokalizowana poza miastem nie ma racji bytu. Według wszystkich przeprowadzonych analiz, centrum handlowe musi być zlokalizowane przy dużych ciągach komunikacyjnych, a żadna z dróg przecinających Wołomin nie generuje odpowiedniego ruchu. Jedyną szansą na wybudowanie galerii handlowej z funkcją rozrywkową w Wołominie jest zlokalizowanie jej przy przecięciu dwóch dużych traktów komunikacyjnych czyli głównej drogi wojewódzkiej 635 (ul. Geodetów) oraz ruchu kolejowego. Łącznie te dwa ciągi zapewniają odpowiednio duży przepływ ludzi.

Proszę również zwrócić uwagę na fakt, że położenie przy stacji PKP pozwala na rozszerzenie obszaru oddziaływania galerii na mieszkańców poza naszą gminę i powiat. Od strony wschodniej będzie on sięgać aż Małkini, która leży w sąsiednim powiecie, a od strony Warszawy do Zielonki i Ząbek ? tu dzięki temu, że w galerii handlowej Warszawa Wileńska nie ma funkcji rozrywkowej. To oznacza duży przypływ nowych ludzi do Wołomina, miasta powiatowego, które naturalnie powinno być centralnym miejscem usługowo-rozrywkowym w powiecie. Jest to ogromna szansa na zmianę Wołomina na lepsze.

Niezależnie od powyższego, należy zwrócić uwagę, iż Wołomin nie posiada tak dużego terenu zlokalizowanego poza miastem, który nadawałby się na galerię handlową.

Co do infrastruktury. Jakakolwiek inwestycja na terenach po Stolarce wymusza przygotowanie infrastruktury od nowa.

MEDIA – Stolarka Wołomin posiadała własne ujęcia wody, oczyszczalnię ścieków i kotłownię na co miała pozwolenia środowiskowe otrzymane wiele lat temu. Pozwolenia takie ?idą? za firmą, a nie za terenem, tak więc przy przeprowadzce zakładu do Lęborka Stolarka zlikwidowała infrastrukturę mediów. Podsumowując – nieruchomość w momencie sprzedaży przez Stolarkę posiadała jedynie energię elektryczną. Wszystkie obecne przyłącza miejskie zostały wykonane przez nowego właściciela w przekrojach, które nie są wystarczające dla działalności produkcyjnej. Wynikało to z możliwości technicznych lokalnych dostawców mediów w tej części Wołomina.

BUDYNKI – w 70% zostały rozebrane ponieważ zagrażały bezpieczeństwu. Pozostałe w większości są wyłączone z użytkowania (jeszcze w czasach kiedy produkcję prowadziła Stolarka) z powodu złego stanu technicznego.

Kupcy: ?Wiadomo, że jedno nowe miejsce pracy w takich sklepach powoduje likwidację od 4 do 7 miejsc pracy w istniejącym handlu i usługach?

Społem: ?Każde miejsce pracy powstające w hipermarkecie ?niszczy? kilka miejsc pracy w handlu lokalnym?

Społem: ?Lokalizacja wielkopowierzchniowych sklepów na terenie po Stolarce Budowlanej stanowi zagrożenie dla lokalnego handlu i usług?

Społem: ?PSS Społem zatrudnia 100 pracowników i dla części z nich uruchomienie hipermarketu na terenie Stolarki Budowlanej oznaczać będzie utratę stanowiska pracy?

Kupcy: ?Pytamy więc, co z rodzimym handlem, rzemiosłem i usługami??

Niestety nie udało nam znaleźć wiarygodnego źródła danych oraz analiz wskazujących na takie zależności.

Myślę, że używanie określenia ?wielkopowierzchniowe? w przypadku projektu galerii handlowej na terenach Stolarki jest manipulacją, która wprowadza w błąd opinię publiczną. Na terenie galerii handlowej lokalizuje się jeden, maksymalnie dwa sklepy wielkopowierzc hniowe. Większość powierzchni zajmują małe galeryjki, restauracje i część rozrywkowa.

Galerie handlowe nie są nastawione na konkurowanie z lokalnym handlem i usługami, lecz na pokrycie tych potrzeb mieszkańców, które obecnie nie są zaspokajane na miejscu. Na przykładzie innych miast można zaobserwować zjawisko, że powstanie galerii handlowej nie uderza w lokalne sklepy znajdujące się na osiedlach czy w punktach komunikacyjnych. Należy zadać proste pytanie: kto ?po jedną bułkę? udaje się do galerii handlowej? Lokalny handel jest i zawsze będzie istnieć, ponieważ małe sklepy i rozproszone usługi są potrzebne.

Ponadto Wołomin zyska na tym, że jego mieszkańcom poprawi się sytuacja finansowa z powodu mniejszego bezrobocia. Fakt, że nie będziemy wydawać tak dużo pieniędzy w warszawskich sklepach, lecz na miejscu jest równie ważny. Do tego dochodzi większa atrakcyjność Wołomina, która przyciągnie dodatkowych klientów oraz inwestorów spoza gminy i powiatu. W dłuższej perspektywie czasu Wołomin przyciągnie też nowych mieszkańców. Wszystkie te czynniki poprawią również sytuację małych, lokalnych przedsiębiorców.

Kupcy: ?Możemy doprowadzić do pojawienia się dużej ilości pustostanów na parterach budynków wzdłuż centralnych ulic śródmiejskich?

Uważam że nie ma takiej obawy. Jeżeli oferta lokalnych sklepów będzie atrakcyjna, to nie ma takiego ryzyka. Być może dla niektórych punktów, będzie to bodziec do przemodelowania swojego biznesu, zmiany mentalności i dostosowanie się do potrzeb klientów XXI wieku. Plac 3-maja i okoliczne uliczki to również idealne miejsce na różnego rodzaju lokale gastronomiczne takie jak kawiarnie, puby itp.

Społem: ?Trudno dostrzec korzyści z lokalizacji na terenie byłej Stolarki Budowlanej wielkopowierzchniowych sklepów sieciowych?

Kupcy: ?Nie przeceniajmy korzyści dla budżetu gminy czy państwa płynących ze strony zachodnich firm handlowych generujących swoje zyski poza naszymi granicami?

Korzyści są duże. Na realizacji tego projektu skorzystają okoliczni przedsiębiorcy którzy zatrudnią ludzi. Budowa tak dużej inwestycji (ok. 200 mln zł) zawsze wykonywana jest przy pomocy lokalnych firm podwykonawczych. Dzięki zwiększonym dochodom zasilą one dodatkowo kasę gminną poprzez podatek CIT. Po drugie takie zagospodarowanie terenu jest dużo mniej uciążliwe dla środowiska niż przemysł, który zawsze w większym lub mniejszym stopniu powoduje jego degradację. Kolejne korzyści to nowe miejsca pracy, zatrzymanie w gminie pieniędzy wydawanych przez mieszkańców naszego powiatu w warszawskich centrach handlowych oraz zdecydowane podniesienie atrakcyjności gminy, co wiąże się z większym przypływem nowych mieszkańców i popytem na nowe mieszkania. Nie można również zapomnieć o wzroście przychodu gminy z tytułu podatku od nieruchomości, który od tak dużego obiektu będzie stanowił znaczącą pozycję w jej budżecie.

Cech: ?Wołomin nie jest skazany na tak mało perspektywiczną inwestycję jaką jest kompleks sklepów wielkopowierzchniowych wraz z podstawowymi usługami rozrywkowymi dla ludności?

Czy inwestycja o wartości 200mln zł polegająca na zagospodarowaniu pustego terenu w centrum gminy poprzez budowę galerii handlowej wraz funkcjami rozrywkowymi takimi jak multipleks kinowy, kręgielnią, dyskoteką, fitness, SPA, częścią restauracyjną oraz FAST FOOD, miejscem na publiczne muzeum, parkingiem PARK&RIDE dla podróżujących PKP, udrożnienie ruchu na ul. Geodetów, Al. Niepodległości (nowe ronda i zjazdy) jest mało perspektywiczną inwestycją dla Wołomina? Nie mogę zgodzić się z postawioną wyżej tezą.

Cech: ??mogłyby powstać np. zakład produkcyjny związany z nowymi technologiami, centrum logistyczne czy centrum biurowe?

Prócz argumentów z pkt. 1.1. przytoczę fakty. Niezagospodarowany teren po Stolarce to 16ha. Galeria handlowa wraz z wszystkimi omawianymi funkcjami potrzebuje 10ha. Pozostałe 6ha znajdujące się na ?zapleczu? galerii może być przeznaczone pod zakłady produkcyjne. Chociaż biorąc pod uwagę dzisiejszą atrakcyjność Wołomina pod tego typu działalności nawet te 6ha okazuje się za dużą powierzchnią do zagospodarowania w postaci przemysłu.

Pomysł budowy centrum logistycznego jest możliwy do zrealizowania na powierzchni od 3 do 5ha i być może będzie to możliwe na przełomie kolejnych 3-5 lat. Przeprowadziliśmy wstępne rozmowy z firmami zajmującymi się zarządzaniem tego typu obiektami. Wszystkie zgodnie twierdzą, że należy poczekać 2-3 lata i zobaczyć jak rozwinie się ta gałąź usług. Obecnie na terenie Polski są wybudowane magazyny, w których jest kilkaset tysięcy m2 pustostanów.

Kupcy: ?Proponowany w Studium zapis o przeznaczeniu tego terenu na przemysłowo-handlowy z zabudową sklepów wielkopowierzchniowych powyżej 2000 m.kw. jest bardzo szkodliwe dla całego miasta i jego mieszkańców?

Należy postawić pytanie: dlaczego mieszkańcy Wołomina i okolic tak chętnie korzystają z oferty sklepów znajdujących się np. w centrum Marki M1, Carrefour Głębocka, Warszawa Wileńska lub dalekiej Arkadii, Promenady czy też Galerii Mokotów? Czy oferta lokalnych sklepów jest atrakcyjna dla mieszkańców naszego powiatu? Otóż bądźmy uczciwi: nie. Dlatego budowa galerii handlowej w Wołominie zatrzyma ludzi w naszym mieście oraz przyciągnie wielu klientów spoza gminy.

A co w przypadku, jeżeli powstanie centrum handlowe np. w Kobyłce, a w Wołominie nic takiego się nie zbuduje? Wówczas tam skierowane będą kroki wszystkich mieszkańców. Myślę, że to będzie największy problem, ponieważ wtedy Wołomin, miasto powiatowe, pozostanie totalnym zaściankiem.

Kupcy:?Ponadto układ komunikacyjny nie będzie w stanie obsłużyć zwielokrotnionego natężenia ruchu wokół terenu ?Stolarki?

Według przeprowadzonych przez nas analiz ruchu, musimy zrealizować dodatkowe inwestycje w mieście w postaci poprawy układu drogowego – również w dalekiej okolicy galerii handlowej (nowe ronda, pasy ruchu, światła).

Jako, że PKP z roku na rok odkłada realizację tuneli pod torami, jesteśmy zdecydowani współfinansować budowę wiaduktu kolejowego w ul. Geodetów. Z tej inwestycji w dużym stopniu skorzystałby cały powiat. Byłby to pierwszy wiadukt kolejowy po wschodniej stronie Wisły.

Powyższe inwestycje, razem z koniecznymi nakładami na media, to kilkanaście milionów złotych, które są zaplanowane w budżecie budowy galerii handlowej. Jest to finansowy wkład inwestora, który przyczyni się do poprawy wizerunku całej gminy.

Podobnie, choć na znacznie mniejszą skalę, było przy budowie marketu Kaufland – to za pieniądze inwestora przebudowano układ komunikacyjny w dużej części Wołomina (ul. Żelazna, Sikorskiego, Mickiewicza, Lipińska, Wileńska i inne).

Kupcy: ?Zwracamy uwagę, iż w otoczeniu terenu pod planowane inwestycje znajdują się obiekty i firmy przemysłowe?

Dlatego właśnie jest to idealny teren pod tego typu inwestycje. W otoczeniu zabudowy wielo lub jednorodzinnej byłoby to bardziej dyskusyjne. Właśnie z powodu produkcyjnego sąsiedztwa nie ma tu możliwości budowania mieszkań.

Kupcy: ?Wnosimy o zachowanie dla tego obszaru funkcji przemysłowo-produkcyjnej. Zachowanie tam takiej funkcji da szanse na powstanie w przyszłości nowych firm produkcyjnych?

Oprócz argumentów z pkt. 1.1 przypominam, iż obecny projekt Studium Uwarunkowań zakłada zachowanie dla tego terenu funkcji przemysłowo-produkcyjnej oraz dodatkowo jego rozszerzenie o funkcję handlu. Takie podejście jest najbezpieczniejsze na przyszłość pod kątem zagospodarowania pozostałej części terenu.

Kupcy: ?Czy chcecie Państwo być bardzo liberalni i oddać cały handel wołomiński w ręce firm niemieckich, portugalskich czy też francuskich???

Powyższa teza jest wprowadzaniem w błąd. Galeria handlowa nie ma nic wspólnego z oddaniem handlu w ręce firm zagranicznych. W centrach handlowych galerie w większości są prowadzone przez polskich przedsiębiorców, którzy mają porządne polskie produkty lub prowadzą eleganckie sklepy w modelu franczyzowym dowolnej marki.

Już dziś lokalni przedsiębiorcy zgłaszają się do nas z zapytaniem o możliwość przeniesienia swoich punktów sprzedażowych właśnie do galerii handlowej. Rozumieją, że w takim miejscu ich zyski zwielokrotnią się.

Kupcy: ?Zwracamy uwagę, iż w 2004 roku niezależna instytucja zajmująca się rozwojem sieci handlowych w Polsce wskazała, że niekorzystne jest zlokalizowanie obiektów wielkopowierzchniowych na terenie miasta Wołomin?

W roku 2010 i 2011 dokonaliśmy szczegółowych analiz. Wyniki wyraźnie wskazują, że ziemia wołomińska ma ogromny, niewykorzystany potencjał. Zasięg przyciągania i oddziaływania galerii handlowej wykracza poza teren powiatu. Jeżeli byłoby inaczej, żaden inwestor nie interesowałby się Wołominem.

Niezależnie od postawionych tez przez niektóre środowiska wołomińskie, proszę spojrzeć na całe zagadnienie również z innej perspektywy. Wołomin stoi przed szansą rozwoju, przejścia do nowego modelu gospodarczego. W chwili obecnej decydujemy o tym jak nasze miasto będzie wyglądało w ciągu najbliższych dziesiątek lat. Szanujmy historię, ale patrzmy w przyszłość bo tam jest nasze miejsce. Nie możemy skupiać się na tym, że Stolarka zatrudniała setki osób. Nie jestem odpowiedzialny za wcześniejsze zarządzanie tym zakładem przez jego ówczesnych właścicieli. Nie jestem ich ?spadkobiercą? a jedynie reprezentuję spółkę, która kupiła ten teren. Ostatni właściciel Stolarki Wołomin podjął decyzję o przeniesieniu tej fabryki do Lęborka i w ten oto sposób tego zakładu w naszym mieście już nie ma. Obecnie trzeba podjąć działania, które spowodują, że Wołomin znowu będzie przyciągał do siebie ludzi. Wielu starszych mieszkańców pamięta zapewne autobusy i perony pełne pracowników, którzy jechali do Stolarki do pracy. Zróbmy zatem wszystko aby przyciągać ludzi z powrotem do Wołomina. Jeżeli będziemy trzymać ręce w kieszeniach, to nasza gmina nigdy nie osiągnie żadnego sukcesu. Dlatego kieruję moje słowa do wołomińskich radnych aby podjęli długo oczekiwaną decyzję, która umożliwi wszystkim bez wyjątku na inwestowanie w Wołominie. Nie chodzi tylko o galerię handlową, miejsce usługowo-rozrywkowe, ale również o budowanie nowych mieszkań i domów. Obecnie w Wołominie nie sprzedają się działki budowlane z powodu braku planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie Studium Uwarunkowań, które w trudach było tworzone przez wiele lat i które jest już gotowe do zatwierdzenia przez Radę Miasta, będzie milowym krokiem w powrocie gminy na ścieżkę rozwoju.

Marek Myszk
V-ce Prezes Zarządu
ds. ekonomicznych FABRYKA
Projekt Sp. z o.o.