Wiosna to najlepszy moment na rozpoczęcie budowy. Pod warunkiem jednak, że pomyśleliśmy o niej już rok wcześniej. Dlaczego? Przyjrzyjmy się harmonogramowi sporządzenia i zatwierdzenia projektu budowlanego.
Rozsądny Inwestor rozpoczął poszukiwania osoby, która zaprojektuje jego dom w marcu. Osobą tą nie musi być inżynier z tytułem architekta. Wystarczy, że projektant będzie posiadał właściwe uprawnienia budowlane do projektowania. Posiadanie uprawnień jest wymogiem czysto formalnym. De facto każdy może wykonać (o ile oczywiście potrafi) projekt budowlany, który następnie zostanie zweryfikowany i podpisany przez osobę uprawnioną.
Ciekawe koncepcje poparte bardzo profesjonalnym warsztatem można zamówić na przykład od studentów architektury. Jednak lepiej nie posuwać się dalej niż koncepcja.
Wracając do naszego rozsądnego Inwestora, który wiosną rozpoczyna realizację swoich marzeń, to ma czas na przeprowadzenie mini konkursu architektonicznego.
Od razu trzeba powiedzieć, że w moim doświadczeniu zawodowym tylko kilka razy spotkałem się z tak rozsądnym Inwestorem i niestety ani razu w naszym powiecie. Otóż Inwestor zaprasza najczęściej 3 osoby, które przygotowują w sposób zupełnie niezależny 3 różne koncepcje architektoniczne. I tu można jak najbardziej liczyć na studentów. Uczciwie jednak jest uprzedzić, że to konkurs. Jeszcze uczciwiej każdemu uczestnikowi wypłacić chociaż symboliczne honorarium. Aczkolwiek sam startowałem w takich konkursach, gdzie tylko wygrana koncepcja była odpłatna. Motywacją do uczestniczenia w takich pracach była zwykle renoma Inwestora, który stawał się przepustką dla młodych architektów do dalszych zleceń.
Na wykonanie projektu domu jednorodzinnego powinniśmy zarezerwować pół roku. W tym okresie przez 2 miesiące można przeprowadzić taki mini konkurs. To jest także okres kompletowania innych formalności potrzebnych do wystąpienia o pozwolenie na budowę.
Dokumentem najistotniejszym jest wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdy na danym obszarze nie ma obowiązującego planu miejscowego.
Jest to zasadnicza kwestia ułożenia harmonogramu inwestycji. Jeżeli posiadamy działkę budowlaną zlokalizowaną na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to uzyskanie wypisu i wyrysu z tego planu zajmie tydzień i projektant posiada już pełną wiedzę niezbędną do sporządzenia projektu budowlanego.
Jeżeli jednak nasza nieruchomość nie jest objęta obowiązującym planem miejscowym to trzeba uzyskać indywidualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O ile decyzja będzie pozytywna, co nie jest obligatoryjne, to poczekamy na nią około pół roku. Dopiero wtedy nastąpi kompletowanie pozostałych formalności i sporządzanie projektu budowlanego.
Po miesiącu projektowania posiadamy koncepcję planu zagospodarowania działki. Z tym rysunkiem występujemy do instytucji branżowych o warunki techniczne przyłączenia mediów do projektowanego budynku: Zakład Energetyczny, Gazownia, Przedsiębiorstwo Wodno ? Kanalizacyjne, Zakład Energetyki Cieplnej (o ile istnieje w pobliżu sieć cieplna). Na terenach nieuzbrojonych ,zasadniczo wystarczą warunki przyłączenia do sieci energetycznej, ponieważ pozostałe uzbrojenie typu: studnia, zbiornik na szambo, trzeba wykonać we własnym zakresie. Także we własnym zakresie można zapewnić ogrzewanie budynku poprzez zastosowanie takich paliw jak: olej opałowy, gaz płynny, czy bardziej ekologicznie inwestując w pompę ciepła. Wszystkie w/w warunki techniczne są do uzyskania w miesiąc.
Równocześnie do instytucji branżowych potrzebujemy uzyskać decyzję na lokalizację zjazdu z drogi gminnej wydanej w miejscowym urzędzie. Wniosek można złożyć równocześnie z wnioskami do zakładów branżowych.
Gdy projektowanie zbliża się do końca i znane są już powierzchnie zabudowy budynku należy dla obszarów w klasyfikacji gruntów rolnych wystąpić do Starostwa o wyłączenie gruntów zajętych pod dom i utwardzenia z produkcji rolnej.
Przy dobrej organizacji prac projektowych mamy lipiec w harmonogramie inwestycji. Przy wersji pesymistycznej, czyli tej z koniecznością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy ? październik.
Kompletny projekt budowlany wraz ze wszystkimi załącznikami zostaje złożony w Starostwie. Ustawowo po 65 dniach otrzymujemy decyzję o pozwoleniu na budowę. Kolejne 14 dni na uprawomocnienie się decyzji. Wtedy zgłaszamy kierownika budowy oraz rozpoczęcie robót.
W kalendarzu mamy październik w wersji optymistycznej i styczeń w wersji pesymistycznej.
Zasadniczo ekipę budowlaną należy umawiać na następną wiosnę, a okres zimowy wykorzystać na doszlifowanie rysunków technicznych.
Mariusz Stefaniak