Często
zawierając jakąś umowę zastanawiamy się, jaką formę powinna ona mieć,
aby była ważna. Czy powinna być zawarta na piśmie, czy wystarczy
tylko ustne porozumienie, czy potrzebni są świadkowie, czy może
musimy udać się do notariusza.
Z pomocą przychodzi nam kodeks cywilny
z 23.04.1964 r. (Dz. U. 1964.16.93), który reguluje tę
kwestię. Kodeks w art. 60 stanowi, że oświadczenie woli może mieć
dowolną formę, nawet ustną. Od zasady istnieją wyjątki, konieczności
zachowania formy szczególnej. Wyróżniamy 3 typy tej
formy: pod rygorem nieważności, dla celów dowodowych, dla
wywołania określonych skutków prawnych.
Oto przykłady czynności prawnych,
które, aby były ważne, muszą być zawarte w szczególnej
formie: zastrzeżenia formy notarialnej konieczne jest przy: umowie
sprzedaży nieruchomości lub zobowiązanie się do tego; ustanowienie
lub przeniesienie na inną osobę użytkowania wieczystego; oświadczenie
darczyńcy w umowie darowizny, jeśli ze względu na przedmiot darowizny
forma notarialna nie jest wymagana dla oświadczeń obu stron;
oświadczenie właściciela przy ustanowieniu ograniczonego prawa
rzeczowego na nieruchomości; formy pisemnej wymagają: pełnomocnictwo
ogólne; umowa o przejęcie długu oraz wyrażenie zgody
wierzyciela na przyjęcie długu; oświadczenie poręczyciela co do
objęcia poręczenia; formy pisemnej z podpisami notarialnie
poświadczonymi wymaga: zbycie przedsiębiorstwa; wydzierżawienie
przedsiębiorstwa lub oddanie go w użytkowanie; forma pisemna dla
osiągnięcia szczególnych skutków prawnych jest
zastrzeżona przy: najmie lub dzierżawie nieruchomości lub
pomieszczenia na czas dłuższy niż 1 rok (w braku takiej formy uważa
się, że najem lub dzierżawa zostały zawarte na czas nieokreślony).
Zastrzeżenie formy pisemnej dla celów
dowodowych konieczne jest np., gdy sprzedajemy rzecz, której
wartość wynosi 2 tysiące złotych lub więcej. Niezachowanie tej formy
nie powoduje nieważności umowy, a jedynie to, że w przypadku sporu
nie może stanowić środka dowodowego np. w postępowaniu sądowym.
Ponadto stwierdzenia na piśmie dla celów dowodowych wymagają:
uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego
pod wpływem błędu lub groźby; przelew wierzytelności stwierdzonej
pismem; umowa dostawy; umowa kontraktacji; umowa o roboty budowlane;
umowa spółki; odwołanie darowizny; umowa ubezpieczenia.
Wreszcie ostatnia – dla wywołania
określonych skutków prawnych – polega na tym, że
niezachowanie formy szczególnej nie powoduje nieważności umowy
lub czynności prawnej, a jedynie to, że nie wywoła ona wszystkich
skutków prawnych np. tych, na których nam zależy. Tak
więc: umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż
1 rok powinna być zawarta na piśmie, bo inaczej poczytuje się ją jako
umowę zawartą na czas nieokreślony; wpis w księdze wieczystej może
być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie
poświadczonym (jeżeli przepisy szczególne nie stanowią
inaczej).
Zawierając umowę lub dokonując jakiejś
czynności prawnej musimy pamiętać o tym, że niezachowanie wymaganej
formy może wywołać odmienne skutki od zamierzonych, dlatego zawsze
bezpieczniej jest zwrócić się o pomoc do specjalisty lub nawet
samemu przestudiować kilka artykułów np. kodeksu cywilnego, do
czego gorąco namawiam.