Do niedawna sytuacja prawna nabywców lokali mieszkalnych nie była w pełni i jednolicie określona, a nabywcy nie byli należycie chronieni. Sytuacja uległa zmianie w wyniku wejścia w życie ustawy z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do tej pory najczęściej zawierane były umowy przedwstępne i to nie zawsze w formie aktu notarialnego, co nie dawało należytej ochrony.
Umowa deweloperska, to umowa przez którą deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera, na poczet ceny nabycia tego prawa.
Umowa musi być oczywiście zawarta w formie aktu notarialnego. Przed zawarciem umowy deweloper jest zobowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej, doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami, dotyczący inwestycji. Prospekt ten stanowić musi integralną część umowy. Oprócz tego deweloper, przed zawarciem umowy, musi umożliwić zapoznanie się ze swoją sytuacją finansowo-prawną oraz z księgą wieczystą nieruchomości. Co istotne, jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Wizualizacje, makiety przedstawiane w lokalach dewelopera, nie są wiążące i nie dają podstaw do odstąpienia od umowy.
Umowa musi m.in. określać cenę oraz szczegółowo inwestycję: warunki finansowo-prawne nieruchomości, w tym obciążenia, określenie powierzchni, standardu prac, termin oddania lokalu (domu), terminy transz, informacje o rachunkach powierniczych, gwarancjach, warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunkach zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa. Istotne jest, iż zmiany w treści umowy deweloperskiej, wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy. Pamiętajmy, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne.
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od jej zawarcia:
1) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, określonych w ustawie
2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach.
3) jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
5) jeżeli prospekt nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.
Natomiast w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy.
Z kolei deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku braku zapłaty przez nabywcę ceny w terminie lub umówionej wysokości, mimo wezwania oraz gdy nabywca nie stawia się do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania.
radca prawny
Mariusz Astasiewicz
?
Kancelaria Radcy Prawnego
ul. Powstańców 47 lok. 16,
05-091 Ząbki
tel. 694 315 734