Pan Józef zmarł 01.12.2014 r. i pozostawił po sobie testament, w którym cały spadek przepisał synowi Jeszui. Spadek obejmował działkę z posadowionym na niej domem. Na rzecz żony Marii zapisał dożywocie mieszkania, zaś przyrodniej córce Magdalenie ?część domu w postaci oficyny?.
Cóż więc zrobić z takim testamentem, martwi się Pani Magdalena. Testament nie został sporządzony w formie aktu notarialnego, nie mamy więc do czynienia ani z zapisem windykacyjnym, ani z tzw. darowizną na wypadek śmierci. Sąd Najwyższy w uchwale z 13.12.2013r. sygn. akt III CZP 79/13 dopuścił możliwość zawierania umów darowizny na wypadek śmierci. Umowa darowizny, a tym bardziej jeśli dotyczy nieruchomości ? musi być zawarta przed notariuszem.
Jak wynika z testamentu Pan Józef dokonał tzw. zapisu testamentowego, który polega na tym, że spadkodawca poprzez rozporządzenie testamentowe zobowiązuje spadkobiercę (tu syna Jeszua) do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby (pasierbicy Magdaleny). Zapisobierca może żądać od spadkobiercy spełnienia określonego świadczenia.
Problem jednak w tym, że dobudowana do domu oficyna, przeznaczona dla Pani Magdaleny, nie jest samodzielnym, wyodrębnionym lokalem, a więc w sensie prawnym nie istnieje, a jest częścią domu. Nie byłoby problemu, gdyby Pan Józef zapisał Magdalenie cały dom, albo jakąś kwotę pieniężną.
Na ratunek przyszedł Sąd Najwyższy, który w uchwale z 20.11.1981 r. stwierdził, że zapis dotyczący nieruchomości może polegać także na zobowiązaniu spadkobiercy do ustanowienia na rzecz zapisobiercy odrębnej własności lokalu z zachowaniem warunków określonych w obowiązujących przepisach, jak również do przeniesienia udziału we własności tej nieruchomości (III CZP 48/81).
Odrębna własność lokalu może powstać w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
Pani Magdalena powinna więc wystąpić wpierw do spadkobiercy, a w przypadku odmowy ? do sądu z pozwem o wykonanie zapisu testamentowego, w którym wniosłaby o zobowiązanie spadkobiercy do ustanowienia na Jej rzecz – przez zawarcie stosownej umowy – odrębnej własności określonego lokalu mieszkalnego, oczywiście, jeśli lokal ten da się prawnie wyodrębnić. W tym celu należy też wystąpić do Starosty o wydanie zaświadczenia w przedmiocie samodzielności lokalu.
Gdyby w postępowaniu przed Sądem okazało się, że ww. oficyna nie spełnia wymogów samodzielności, wtedy Sąd może wydać postanowienie wstępne stwierdzające konieczność dokonania prac adaptacyjnych, wydając też stosowne nakazy i zakazy.
Gdyby okazało się niemożliwe wyodrębnienie lokalu i z tej przyczyny zapis nie mógłby być zrealizowany, wówczas możnaby wnosić o zobowiązanie spadkodawcy do przeniesienia na rzecz zapisobiercy określonego udziału w prawie własności spadkowej nieruchomości. Wielkość tego udziału byłaby określona stosunkiem wartości zapisu do wartości nieruchomości spadkowej.
Wyprzedzając ewentualne pytania możliwość stwierdzenia zasiedzenia oficyny, należy stwierdzić, że nie jest możliwe zasiedzenie niewyodrębnionej części budynku, np. pokoju, izby, etc.
radca prawny
Mariusz Astasiewicz
?Kancelaria Radcy Prawnego
ul. Powstańców 47 lok. 16, 05-091 Ząbki
tel. 694 315 734