Często wskutek przekształceń własnościowych, dziedziczenia i rozdrabniania działek powstaje sytuacja, w której jedna z nich traci dostęp do drogi publicznej, zaś pozostali właściciele działek utrudniają przejazd po ich działkach, często złośliwie.
Założenie powinno być takie, że każda nieruchomość gruntowa przynajmniej powinna mieć dostęp do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich nawet kosztem innych nieruchomości, byle ułatwić dojazd do tej niemającej dostępu do drogi.
W takiej sytuacji powinniśmy wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Oczywiście, jeśli właściciele działek nie pozostają ze sobą w konflikcie warto się dogadać i zawrzeć stosowną umowę o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Co więcej, w drodze umowy zainteresowani właściciele mogą zgodnie powołać do życia służebność drogową nawet w sytuacji, gdy nieruchomość władnąca ma prawidłową komunikację z drogą publiczną lub budynkami gospodarskimi. Umowa taka powinna mieć formę aktu notarialnego przynajmniej dla oświadczenia właściciela, który służebnością obciąża swoją nieruchomość, wizyta u notariusza będzie więc konieczna.
W przypadku sporu pozostaje sprawa sądowa. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Opłata sądowa od takiego wniosku wynosi 200 zł.
Służebność powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Co ciekawe w razie podziału nieruchomości uprawnionej do drogi służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Ta sama zasada dotyczy także podziału nieruchomości obciążonej służebnością drogi.
Stan służebności drogi koniecznej nie musi trwać wiecznie, bo jeśli po jej ustanowieniu powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli zaś służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
I co istotne służebność drogi koniecznej (jak każda gruntowa) wygasa wskutek nie wykonywania przez lat dziesięć.
