Odpowiedź na tytułowe pytanie zależna jest od tego, gdzie leży nasza nieruchomość. Podstawą jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki jest, to stanowi on miejscowe prawo i ustala wszystko, co można realizować na danym terenie: mówi o komunikacji, sposobie zabudowy, powierzchniach do zabudowy i tzw. biologicznie czynnych, mediach, zieleni itp.
? Mamy dużą działkę, którą chcemy podzielić. W wyniku podziału okazuje się, że trzeba wydzielić drogę, która wiedzie do działek kolejnych ? jakie obowiązują zasady?
? Jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przejęcie nieruchomości pod drogi, to sprawa jest prosta ? działka musi być przejęta. Następuje to w drodze decyzji o podziale nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się tej decyzji działka przechodzi na rzecz gminy lub innego zarządcy dróg. W innym przypadku jest to droga wewnętrzna i tu są różne możliwości: może pozostać przy właścicielu, co jest mało korzystne dla kupujących i właściciela z uwagi na nieprzejrzystość wzajemnych relacji: właściciel?nabywca. Właściciel musi zapewnić dojazd do działki, co następuje w momencie podpisania aktu notarialnego ? obligatoryjnie, ponieważ nie może istnieć działka bez dojazdu, ale nie zawsze pamięta się o wszystkich innych służebnościach dotyczących mediów, wtedy mogą zacząć się kłopoty. Zdarza się bowiem, że właściciel żąda dodatkowych pieniędzy za ustanowienie takich służebności.
Inny wariant to solidarne udziały w drodze dojazdowej. Jeśli w przyszłości taka droga wejdzie do miejscowego planu, pojawi się możliwość uzyskania za nią odszkodowania od gminy.
? Jak się sprawy mają w sytuacji, gdy drogę wydzielono wiele lat temu i ?zabrano nam? teren pod tę drogę?
? Na to pytanie również trudno jest jednoznacznie odpowiedzieć, ponieważ każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Należy jednak pamiętać, że ?nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego, za odszkodowaniem?, które wypłaca gmina w odniesieniu do dróg gminnych i Skarb Państwa w odniesieniu do pozostałych dróg. Odszkodowanie będzie ustalane na wniosek właściciela złożony w okresie od dnia 1.01.2001 r. do 31.12.2005 r., później roszczenie wygasa.
? Co oznacza termin ?zajęte?? Czy wydzielona pod drogę, a nie przejęta w wyniku wcześniejszego podziału działka podlega temu przepisowi?
? Zgodnie z art 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami ? przepisów rozdziału o podziałach nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
? Kupiliśmy działkę, co dalej robić?
? Wszystko zależy od tego, gdzie leży nieruchomość ? w jakiej gminie. Tu również podstawą jest, jak już wiemy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: jeśli taki jest, to stanowi miejscowe prawo i ustala wszystko, co można realizować na danym terenie. Mówi nam o komunikacji, sposobie zabudowy, powierzchniach do zabudowy i tzw. biologicznie czynnych, mediach zieleni. itp. Jeśli go nie ma, to o zabudowie decyduje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którą trzeba wystąpić do Wydziału Urbanistyki Urzędu Gminy. Do wniosku o nią należy dostarczyć Urzędowi warunki techniczne przyłączenia do sieci energetycznej i zgodę zarządcy ulicy na zjazd na nią oraz tam, gdzie jest wodociąg i kanalizacja ? również warunki techniczne podłączenia do tych sieci. Do wniosku dołącza się odbitki z mapy z kołnierzem równym trzykrotności frontu działki.
? Jakie w tym procesie są zadania geodety?
? Jeśli jest mpzp, to: wykonanie mapy do celów projektowych, uzgodnienie w Powiatowym Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej Uzbrojenia Terenu trasy sieci i przyłączy, wytyczenie budynku oraz tych obiektów w terenie, a następnie powykonawcza inwentaryzacja wybudowanych obiektów.
W przypadku braku mpzp w zakres czynności geodety może wchodzić aktualizacja mapy zasadniczej już na etapie warunków zabudowy, chociaż zwykle wystarcza mapa archiwalna pobrana z PODGiK.