Wspólnota mieszkaniowa

Członkiem wspólnoty mieszkaniowej staje się każdy, kto kupił lokal w danej nieruchomości. Członkiem wspólnoty nie jest najemca lokalu.

Żeby powstała wspólnota mieszkaniowa wystarczy, co najmniej dwóch właścicieli lokali mieszkalnych lub użytkowych. Jednym z nich może być np. gmina, drugim osoba fizyczna (Jan Kowalski) lub prawna (X Sp. z o.o.). Pierwotny właściciel (deweloper, gmina) musi wyodrębnić własność, co najmniej jednego lokalu i sprzedać go. Mówi się, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa, a to oznacza, że nie trzeba ani woli jej zawiązania, ani jakiegokolwiek działania ukierunkowanego wyłącznie na jej utworzenie. Wystarczy, że np. gmina wyodrębni i sprzeda lokal dotychczasowemu swojemu najemcy, aby można było mówić o powstaniu wspólnoty. Odrębna własność lokalu liczy się od uprawomocnienia się postanowienia sądu o dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, lecz ma moc wsteczną ? od złożenia wniosku o taki wpis. Członkiem wspólnoty staje się każdy, kto kupił lokal w danej nieruchomości. Nie jest nim najemca lokalu.

Celem istnienia wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością (częścią) wspólną. Taką częścią wspólną są na pewno: klatki schodowe, korytarze, windy, pralnie, wózkownie, strych oraz elementy zewnętrzne budynku: dach, elewacja, grunt pod budynkiem. Do elementów wspólnych zaliczamy także instalacje wodno-kanalizacyjną, c.o., gazową, kominową itp. Za remonty, konserwację i eksploatacje części wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni właściciele. Dlatego np. cieknący dach to nie jest tylko problem lokatora mieszkającego na ostatnim piętrze, ale całej wspólnoty i do naprawy takiego dachu musi dołożyć się lokator mieszkający na parterze.

W umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali właściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a także powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Zarządem wspólnoty mogą być właściciele sprzedanych lokali w danym budynku. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach z poszczególnymi jej członkami. Zarząd wspólnoty ma prawo do działania w imieniu wspólnoty poprzez dokonywanie samodzielnych czynności oraz podejmowania decyzji związanych z bieżącym zarządzaniem nieruchomością wspólną. Upoważniony jest również do żądania od właścicieli lokali zezwolenia na wstęp do lokalu ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w części wspólnej nieruchomości.

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Aby powołać zarząd, właściciele powinni zwołać zebranie wspólnoty i podjąć stosowną uchwałę, w której wskaże się z imienia i nazwiska wszystkich członków zarządu. Należy pamiętać, że wszelkie czynności przekraczające zwykły zarząd (remont, wybór administratora) wymagają zgody wspólnoty w formie uchwały.

Po wybraniu zarządu, następną ważną decyzją wspólnoty powinna być uchwała o zatwierdzeniu planu gospodarczego, określeniu wysokości miesięcznych zaliczek na dany rok obrachunkowy oraz o sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej. Zarząd wspólnoty lub zarządca zobligowani są do prowadzenia dla nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu oraz zaliczek wpłacanych na pokrycie tych kosztów, jak również rozliczeń z innych tytułów.

Na początku swojego funkcjonowania wspólnota mieszkaniowa powinna utworzyć fundusz remontowy, z którego będą finansowane remonty i inwestycje w nieruchomość.

Wspólnoty mieszkaniowej nie wpisuje się do KRS-u ani nie rejestruje w ewidencji działalności gospodarczej. Konieczne jest jednak zgłoszenie jej do Głównego Urzędu Statystycznego celem nadania numeru REGON. Mamy na to 14 dni od ukonstytuowania się wspólnoty. Zgłoszenia dokonuje się na druku RG – 1 i załącza kserokopię uchwały o wyborze zarządu lub aktu notarialnego. Należy mieć przy sobie oryginał dokumentu celem okazania urzędnikowi dokonującemu rejestracji. Nie później niż po upływie miesiąca od nadania nr REGON, przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej powinni udać się do urzędu skarbowego właściwego wg miejsca położenia nieruchomości, celem nadania numeru NIP (formularz NIP 2). Do formularza załącza się kserokopie uchwały o wyborze zarządu lub aktu notarialnego oraz zaświadczenia REGON. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej – może wystąpić o zwolnienie z comiesięcznego obowiązku składania deklaracji CIT. Po otrzymaniu numerów REGON i NIP zarząd wspólnoty wyrabia pieczątkę, na której zwykle poza nazwą wspólnoty umieszcza się nr NIP.

Kolejnym krokiem jest zawarcie umowy z bankiem na prowadzenie rachunku bankowego (jest to obowiązek). Posiadaczem takiego rachunku jest wspólnota mieszkaniowa a nie np. zarząd. Zmiana zarządu lub zarządcy nie pociąga za sobą konieczności otwarcia nowego konta dla wspólnoty. Zmieniają się jedynie osoby uprawnione do dysponowania rachunkiem.

Wspólnota mieszkaniowa musi prowadzić wszelkie rozliczenia finansowe za pomocą konta bankowego, niedopuszczalny jest inny obrót środkami.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, jako jej organ zobowiązany jest do zawarcia w jej imieniu umów, które umożliwią bieżące funkcjonowanie nieruchomości, a więc o dostawę energii elektrycznej, wody, na konserwację obiektu, wywóz nieczystości, dostawy ciepła, itp.

Wspólnoty mieszkaniowe mogą korzystać z pomocy i porad licencjonowanych zarządców nieruchomości. Są to eksperci, którzy pomogą przebrnąć przez całą procedurę powoływania wspólnoty oraz mogą doradzać w późniejszych etapach jej funkcjonowania.

Radosław Wasilewski